Ile naprawdę kosztuje zakup na licytacji — wszystkie opłaty
Cena przybicia to nie koniec wydatków. Zestawiamy podatek, opłaty sądowe i koszty, o których kupujący dowiadują się zwykle za późno.
Kwota, którą widzisz w obwieszczeniu, to cena wywołania. Do wylicytowanej ceny dochodzi kilka pozycji, których nikt nie przypomina, a które potrafią dołożyć kilkanaście procent do rachunku. Poniżej pełna lista — w kolejności, w jakiej realnie płacisz.
1. Rękojmia — przed licytacją
Jedna dziesiąta sumy oszacowania, wpłacana zanim w ogóle przystąpisz do przetargu. Nie jest kosztem: wygranemu zalicza się ją na poczet ceny, przegranym wraca w całości. Ale musi być, i musi być zaksięgowana w terminie — szczegóły w osobnym tekście o rękojmi i wadium.
2. Reszta ceny — po przybiciu
Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa do zapłaty reszty ceny. Termin wyznacza sąd i jest krótki — liczony w tygodniach, nie miesiącach. Jeśli nie zapłacisz, tracisz rękojmię, a licytacja zostaje powtórzona. To najczęstszy powód, dla którego wygrana licytacja kończy się stratą: kupujący liczył na kredyt, którego bank nie zdążył uruchomić.
3. Podatek PCC — 2%, i to nie od ceny
To pozycja, która najczęściej zaskakuje. Nabycie nieruchomości przez przysądzenie w postępowaniu egzekucyjnym podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% — postanowienie sądu wywołuje ten sam skutek co umowa sprzedaży.
Kluczowy szczegół: podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości, a nie cena, którą zapłaciłeś. Jeśli kupiłeś na drugiej licytacji za 2/3 wyceny, podatek i tak liczy się od pełnej wartości rynkowej. Przy nieruchomości wartej 400 000 zł kupionej za 266 667 zł zapłacisz 8 000 zł podatku, a nie 5 333 zł.
Deklarację PCC-3 składasz w ciągu 14 dni od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności i w tym samym terminie płacisz podatek. Termin biegnie sam z siebie — nikt o nim nie przypomni.
4. Opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej
Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest podstawą wpisu, ale wpis nie dzieje się automatycznie — trzeba złożyć wniosek i wnieść opłatę stałą. Jeśli w księdze są jeszcze wpisy do wykreślenia (hipoteki, które wygasły z mocy prawa), za każde wykreślenie płaci się osobno.
5. Koszty, o których obwieszczenie milczy
- Opróżnienie nieruchomości. Jeśli ktoś w niej mieszka, postanowienie o przysądzeniu jest tytułem do wprowadzenia w posiadanie — ale wykonuje je komornik, a to kosztuje i trwa. Więcej w tekście o nieruchomości z lokatorem.
- Zaległe opłaty wspólnoty lub spółdzielni. Ciążą na lokalu i przechodzą na nabywcę w części dotyczącej okresu po nabyciu; zaległości sprzed licytacji zwykle nie, ale sposób ich rozliczenia potrafi być sporny.
- Podatek od nieruchomości i opłata za użytkowanie wieczyste — od dnia nabycia.
- Stan techniczny. Nieruchomości licytowane są zwykle zaniedbane — właściciel w egzekucji nie inwestuje w remonty. Operat opisuje stan, ale rzeczoznawca ogląda to, co mu pokazano.
Przykładowy rachunek
Mieszkanie wycenione na 400 000 zł, kupione na drugiej licytacji za 266 667 zł:
- cena: 266 667 zł (w tym rękojmia 40 000 zł wpłacona wcześniej)
- PCC 2% od wartości rynkowej: 8 000 zł
- opłata za wpis do księgi wieczystej i wykreślenia: kilkaset złotych
- ewentualne opróżnienie lokalu: od kilku tysięcy złotych wzwyż
Realny koszt wychodzi więc bliżej 275 000 zł — nadal wyraźnie poniżej wyceny, ale różnica wobec „266 tysięcy" jest na tyle duża, że warto ją mieć w budżecie przed licytacją, a nie po niej.
Zobacz też: co dzieje się po wygranej oraz finansowanie zakupu z licytacji.
Najczęstsze pytania
Czy przy zakupie na licytacji potrzebny jest notariusz?
Nie. Własność przenosi prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności — zastępuje ono akt notarialny, więc taksy notarialnej nie ma. Zostaje jednak podatek PCC i opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej.
Od jakiej kwoty liczy się podatek PCC?
Od wartości rynkowej nieruchomości, a nie od wylicytowanej ceny. Kupno poniżej wyceny nie obniża podatku — to jedna z najczęstszych pomyłek w budżecie kupującego.
Kiedy trzeba zapłacić PCC?
W ciągu 14 dni od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności; w tym samym terminie składa się deklarację PCC-3. Urząd nie wysyła przypomnienia.
Czy zaległe czynsze poprzedniego właściciela przechodzą na kupującego?
Co do zasady nie — zaległości sprzed nabycia pozostają długiem poprzedniego właściciela i są zaspokajane z ceny w planie podziału. W praktyce warto jednak przed licytacją zapytać wspólnotę lub spółdzielnię o stan rozliczeń.
Czytaj dalej
- Wadium i rękojmia na licytacji — ile, kiedy i jak wpłacić
- E-licytacja komornicza krok po kroku — rejestracja i przebieg
- Hipoteki i obciążenia — co wygasa po przysądzeniu własności
- Nieruchomość z lokatorem — co zrobić po wygranej licytacji
- Kredyt na zakup z licytacji — czy bank sfinansuje taką nieruchomość
- Jak sprawdzić nieruchomość przed licytacją — lista kontrolna
- Pierwsza i druga licytacja — co się dzieje, gdy nikt nie kupi
- Wygrałeś licytację — co dalej. Przybicie i przysądzenie własności
- Udział w nieruchomości na licytacji — okazja czy pułapka
- Służebności i dożywocie — obciążenia, które nie znikają po licytacji
- Licytacja gruntu rolnego — kto w ogóle może kupić
- Opis i oszacowanie — skąd bierze się cena i jak ją czytać
- Przewodnik: jak kupić nieruchomość na licytacji krok po kroku