Hipoteki i obciążenia — co wygasa po przysądzeniu własności
Największa obawa kupujących: „czy przejmę długi poprzedniego właściciela?". Odpowiedź jest korzystniejsza, niż się powszechnie sądzi — ale z wyjątkami.
Nabycie nieruchomości w drodze licytacji ma charakter pierwotny. To kluczowa różnica wobec zwykłego zakupu: nie wstępujesz w sytuację prawną poprzednika, lecz nabywasz prawo „na nowo", w zakresie określonym postanowieniem sądu o przysądzeniu własności.
Co wygasa
Z chwilą uprawomocnienia się przysądzenia wygasają co do zasady hipoteki oraz inne prawa i roszczenia ujawnione w księdze wieczystej. Wierzyciele hipoteczni nie tracą jednak swoich pieniędzy — zaspokajani są z ceny nabycia, w kolejności wynikającej z planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji. Dla Ciebie oznacza to, że kupujesz nieruchomość bez długu hipotecznego dłużnika, a bank może wpisać własną hipotekę pod nowy kredyt.
Co może zostać
Nie wszystko znika. W praktyce najczęściej pozostają:
- Służebności — zwłaszcza służebność drogi koniecznej czy przesyłu, a także służebność osobista mieszkania, jeśli korzysta z pierwszeństwa.
- Prawa dożywocia ujawnione przed zajęciem nieruchomości.
- Umowy najmu i dzierżawy — losy zależą od daty ich zawarcia oraz od tego, czy były ujawnione; sąd może utrzymać je w mocy.
Dlatego działy III i IV księgi wieczystej trzeba przeczytać zawsze — również wtedy, gdy hipotek jest kilka i wyglądają groźnie.
Jak sprawdzić księgę wieczystą
Numer księgi podaje obwieszczenie (przy obwieszczeniach o opisie i oszacowaniu publikujemy go wprost przy każdej nieruchomości w sekcji przed licytacją). Treść przejrzysz bezpłatnie w Elektronicznych Księgach Wieczystych: dział III to prawa, roszczenia i ograniczenia, dział IV to hipoteki. Zwróć uwagę na daty wpisów w odniesieniu do daty zajęcia nieruchomości — to one przesądzają o pierwszeństwie.
Podatki i zaległości
Zaległości poprzedniego właściciela wobec wspólnoty czy spółdzielni to osobna kwestia od hipoteki i bywają źródłem sporów — przed licytacją warto zapytać zarządcę o stan rozliczeń lokalu. Sam zakup podlega natomiast podatkowi od czynności cywilnoprawnych na zasadach właściwych dla nabycia w postępowaniu egzekucyjnym; kwestię potwierdź u organu lub doradcy podatkowego.
Najczęstsze pytania
Czy po zakupie licytacyjnym przejmuję kredyt poprzedniego właściciela?
Nie. Hipoteki wygasają z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, a wierzyciele zaspokajani są z ceny nabycia w planie podziału.
Czy służebność mieszkania znika po licytacji?
Nie zawsze. Prawa ujawnione przed zajęciem nieruchomości i korzystające z pierwszeństwa mogą pozostać w mocy, dlatego dział III księgi wieczystej trzeba przeczytać przed licytacją.
Czy sąd usuwa hipoteki z księgi wieczystej automatycznie?
Podstawą wykreślenia jest prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności. Wniosek o wykreślenie i ujawnienie nowego właściciela składa się w sądzie wieczystoksięgowym.
Czytaj dalej
- Wadium i rękojmia na licytacji — ile, kiedy i jak wpłacić
- E-licytacja komornicza krok po kroku — rejestracja i przebieg
- Nieruchomość z lokatorem — co zrobić po wygranej licytacji
- Kredyt na zakup z licytacji — czy bank sfinansuje taką nieruchomość
- Przewodnik: jak kupić nieruchomość na licytacji krok po kroku