Hipoteki i obciążenia — co wygasa po przysądzeniu własności
Największa obawa kupujących: „czy przejmę długi poprzedniego właściciela?". Odpowiedź jest korzystniejsza, niż się powszechnie sądzi — ale z wyjątkami.
Nabycie nieruchomości w drodze licytacji ma charakter pierwotny. To kluczowa różnica wobec zwykłego zakupu: nie wstępujesz w sytuację prawną poprzednika, lecz nabywasz prawo „na nowo", w zakresie określonym postanowieniem sądu o przysądzeniu własności.
Co wygasa
Z chwilą uprawomocnienia się przysądzenia wygasają co do zasady hipoteki oraz inne prawa i roszczenia ujawnione w księdze wieczystej. Wierzyciele hipoteczni nie tracą jednak swoich pieniędzy — zaspokajani są z ceny nabycia, w kolejności wynikającej z planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji. Dla Ciebie oznacza to, że kupujesz nieruchomość bez długu hipotecznego dłużnika, a bank może wpisać własną hipotekę pod nowy kredyt.
Co może zostać
Nie wszystko znika. W praktyce najczęściej pozostają:
- Służebność drogi koniecznej i służebność przesyłu — pozostają z mocy ustawy, bez względu na hipoteki (art. 1000 § 2 k.p.c.).
- Użytkowanie, pozostałe służebności (także osobista służebność mieszkania) i prawa dożywotnika — pozostają, jeśli są ujawnione w księdze wieczystej albo zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed licytacją i dodatkowo mają pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami, nieruchomość nie jest obciążona hipotekami albo ich wartość w pełni pokrywa cena nabycia (art. 1000 § 3 k.p.c.).
- Umowy najmu i dzierżawy — nabywca wstępuje w nie z mocy prawa. Umowę zawartą na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata może wypowiedzieć w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się przysądzenia, z rocznym terminem wypowiedzenia, chyba że umowa przewiduje krótszy (art. 1002 k.p.c.).
Dlatego działy III i IV księgi wieczystej trzeba przeczytać zawsze — również wtedy, gdy hipotek jest kilka i wyglądają groźnie.
Jak sprawdzić księgę wieczystą
Numer księgi podaje obwieszczenie komornika, do którego linkujemy przy każdej ofercie — sami go nie publikujemy, bo otwiera dane właściciela (piszemy o tym w polityce prywatności). Treść przejrzysz bezpłatnie w Elektronicznych Księgach Wieczystych: dział III to prawa, roszczenia i ograniczenia, dział IV to hipoteki. Zwróć uwagę na daty wpisów w odniesieniu do daty zajęcia nieruchomości — to one przesądzają o pierwszeństwie.
Podatki i zaległości
Zaległości poprzedniego właściciela wobec wspólnoty czy spółdzielni to osobna kwestia od hipoteki i bywają źródłem sporów — przed licytacją warto zapytać zarządcę o stan rozliczeń lokalu. Sam zakup podlega natomiast podatkowi od czynności cywilnoprawnych na zasadach właściwych dla nabycia w postępowaniu egzekucyjnym; kwestię potwierdź u organu lub doradcy podatkowego.
Najczęstsze pytania
Czy po zakupie licytacyjnym przejmuję kredyt poprzedniego właściciela?
Nie. Hipoteki wygasają z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, a wierzyciele zaspokajani są z ceny nabycia w planie podziału.
Czy służebność mieszkania znika po licytacji?
Nie zawsze. Prawa ujawnione przed zajęciem nieruchomości i korzystające z pierwszeństwa mogą pozostać w mocy, dlatego dział III księgi wieczystej trzeba przeczytać przed licytacją.
Czy sąd usuwa hipoteki z księgi wieczystej automatycznie?
Samo prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wystarcza do wykreślenia hipotek, jeżeli stwierdza złożenie całej ceny nabycia na rachunek depozytowy Ministra Finansów; w pozostałych przypadkach podstawą jest to postanowienie razem z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji (art. 1003 k.p.c.). Wniosek o wykreślenie i ujawnienie nowego właściciela składa się w sądzie wieczystoksięgowym.
Stan prawny: przepisy kodeksu postępowania cywilnego przywołane w tekście porównaliśmy z tekstem jednolitym (Dz.U. 2026 poz. 468) 22.09.2026 r. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną.
Czytaj dalej
- Wadium i rękojmia na licytacji — ile, kiedy i jak wpłacić
- E-licytacja komornicza krok po kroku — rejestracja i przebieg
- Nieruchomość z lokatorem — co zrobić po wygranej licytacji
- Kredyt na zakup z licytacji — czy bank sfinansuje taką nieruchomość
- Ile naprawdę kosztuje zakup na licytacji — wszystkie opłaty
- Jak sprawdzić nieruchomość przed licytacją — lista kontrolna
- Pierwsza i druga licytacja — co się dzieje, gdy nikt nie kupi
- Wygrałeś licytację — co dalej. Przybicie i przysądzenie własności
- Udział w nieruchomości na licytacji — okazja czy pułapka
- Służebności i dożywocie — obciążenia, które nie znikają po licytacji
- Licytacja gruntu rolnego — kto w ogóle może kupić
- Opis i oszacowanie — skąd bierze się cena i jak ją czytać
- Wszystkie poradniki — jak kupić nieruchomość z licytacji, od skarbówki, gminy, KOWR albo syndyka