Służebności i dożywocie — obciążenia, które nie znikają po licytacji
Hipoteki zwykle wygasają. Ale część praw z działu III księgi wieczystej zostaje z nieruchomością na zawsze — także po przysądzeniu.
Najczęściej powtarzane zdanie o licytacjach brzmi: „po przysądzeniu wszystkie obciążenia wygasają". Jest w nim sporo prawdy — i jeden bardzo kosztowny wyjątek. Zasadą jest wygaśnięcie praw ciążących na nieruchomości, ale ustawa wymienia prawa, które pozostają w mocy, a nabywca przejmuje nieruchomość razem z nimi.
Co zwykle wygasa
Hipoteki — i to jest największa zaleta zakupu licytacyjnego. Nieruchomość obciążona kredytem na 600 000 zł po przysądzeniu przechodzi na nabywcę wolna od tej hipoteki; wierzyciele zaspokajają się z ceny w planie podziału, a nie z nieruchomości. Piszemy o tym szerzej w tekście o hipotekach i obciążeniach.
Co zostaje — i dlaczego to poważne
Służebność drogi koniecznej i służebność przesyłu
Te utrzymują się w mocy. Ma to sens: gdyby wygasały, sąsiad straciłby jedyny dojazd do swojej działki, a zakład energetyczny musiałby przenosić linię. Dla nabywcy oznacza to, że przez działkę może biec cudza droga albo pas techniczny, którego nie da się zabudować ani zlikwidować.
Przy działkach to obciążenie potrafi realnie zmienić wartość — pas służebności przesyłu przez środek działki budowlanej wyklucza zabudowę na znacznej jej części.
Dożywocie i służebność mieszkania
To najczęstsza pułapka przy domach i mieszkaniach. Prawo dożywocia albo służebność osobista mieszkania oznacza, że konkretna osoba ma prawo mieszkać w nieruchomości do końca życia. Jeśli takie prawo pozostaje w mocy, kupujesz nieruchomość razem z mieszkającym w niej człowiekiem, którego nie możesz wyprowadzić.
Zdarza się to przy nieruchomościach przepisanych przez rodziców na dzieci z zastrzeżeniem dożywotniego zamieszkiwania — a dziecko następnie popadło w długi.
Prawa ujawnione, których nabywca nie kwestionował
Część praw pozostaje w mocy, jeżeli nabywca zgodził się je przyjąć albo znajdują one pokrycie w cenie nabycia. To sytuacje rzadsze, ale możliwe — i kolejny powód, by przeczytać dział III księgi ze zrozumieniem.
Jak to sprawdzić przed licytacją
- Otwórz dział III księgi wieczystej. To tam wpisuje się służebności, dożywocie i roszczenia.
- Każdy wpis czytaj z osobna. Interesuje Cię nie tylko rodzaj prawa, ale i to, na czyją rzecz jest ustanowione i czy jest ograniczone czasowo.
- Sprawdź, czy operat szacunkowy uwzględnia obciążenie. Rzeczoznawca zwykle obniża wartość o wpływ służebności — jeśli tego nie zrobił, wycena jest zawyżona.
- Przy dożywociu i służebności mieszkania pojedź na miejsce. Jeśli uprawniony tam mieszka, zobaczysz to.
Praktyczna zasada
Hipoteka na 600 000 zł przy nieruchomości wartej 400 000 zł to zwykle dobra wiadomość: świadczy o tym, że sprzedaż licytacyjna jest jedyną drogą, a hipoteka i tak wygaśnie. Wpis o dożywociu na rzecz osoby fizycznej to zła wiadomość: zostaje z nieruchomością i nie ma na to sposobu poza porozumieniem z uprawnionym.
Ta asymetria bywa myląca, bo intuicja podpowiada odwrotnie — duża liczba w dziale IV wygląda groźniej niż jedno zdanie w dziale III.
Ten tekst opisuje ogólne zasady i nie zastępuje analizy konkretnej księgi wieczystej. Przy nieruchomości z nietypowym obciążeniem warto przed licytacją zapytać prawnika — koszt konsultacji jest ułamkiem ryzyka.
Najczęstsze pytania
Czy dożywocie wygasa po licytacji?
Nie w każdym przypadku — należy do praw, które mogą utrzymać się w mocy mimo przysądzenia własności. Przed przystąpieniem do licytacji trzeba dokładnie sprawdzić dział III księgi wieczystej i treść samego wpisu.
Czy służebność przesyłu obniża wartość działki?
Zwykle tak, bo pas techniczny wyłącza część działki z zabudowy. Rzeczoznawca powinien uwzględnić to w operacie — warto sprawdzić, czy rzeczywiście to zrobił.
Gdzie sprawdzę służebności?
W dziale III księgi wieczystej, dostępnej bezpłatnie w przeglądarce elektronicznych ksiąg wieczystych. Numer księgi podaje obwieszczenie.
Czytaj dalej
- Wadium i rękojmia na licytacji — ile, kiedy i jak wpłacić
- E-licytacja komornicza krok po kroku — rejestracja i przebieg
- Hipoteki i obciążenia — co wygasa po przysądzeniu własności
- Nieruchomość z lokatorem — co zrobić po wygranej licytacji
- Kredyt na zakup z licytacji — czy bank sfinansuje taką nieruchomość
- Ile naprawdę kosztuje zakup na licytacji — wszystkie opłaty
- Jak sprawdzić nieruchomość przed licytacją — lista kontrolna
- Pierwsza i druga licytacja — co się dzieje, gdy nikt nie kupi
- Wygrałeś licytację — co dalej. Przybicie i przysądzenie własności
- Udział w nieruchomości na licytacji — okazja czy pułapka
- Licytacja gruntu rolnego — kto w ogóle może kupić
- Opis i oszacowanie — skąd bierze się cena i jak ją czytać
- Przewodnik: jak kupić nieruchomość na licytacji krok po kroku