Nieruchomość z lokatorem — co zrobić po wygranej licytacji
Zamieszkany lokal to najczęstsza pułapka licytacji. Przysądzenie własności nie oznacza automatycznie pustego mieszkania.
Nieruchomości licytowane są w stanie, w jakim się znajdują — również z osobami, które w nich mieszkają. Nabywca staje się właścicielem, ale posiadanie musi jeszcze odzyskać. To rozróżnienie decyduje o tym, ile realnie potrwa objęcie lokalu.
Wydanie nieruchomości
Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem do wprowadzenia nabywcy w posiadanie. Jeśli dotychczasowi mieszkańcy wydadzą lokal dobrowolnie, sprawa kończy się protokołem. Gdy odmawiają — potrzebne jest postępowanie o opróżnienie lokalu, prowadzone przez komornika.
Kiedy pojawia się eksmisja
Wobec dłużnika i domowników wydanie nieruchomości opiera się na tytule wykonawczym z przysądzenia. Sytuacja komplikuje się, gdy w lokalu mieszkają osoby trzecie na podstawie odrębnego tytułu (np. najmu) — wtedy zwykle konieczne jest osobne powództwo o eksmisję. Tu warto liczyć się z terminami liczonymi w miesiącach.
Ochrona lokatorów, o której trzeba wiedzieć
- Prawo do lokalu socjalnego — sąd może je przyznać (m.in. kobietom w ciąży, osobom małoletnim, niepełnosprawnym, obłożnie chorym, emerytom i rencistom spełniającym kryteria). Do czasu wskazania lokalu przez gminę eksmisja jest wstrzymana, a oczekiwanie bywa długie.
- Okres ochronny — od 1 listopada do 31 marca nie wykonuje się eksmisji do noclegowni, schroniska czy innej placówki, jeśli osobie nie wskazano innego lokalu.
- Zakaz eksmisji „na bruk" — konieczne jest wskazanie pomieszczenia tymczasowego, poza wyjątkami przewidzianymi w przepisach.
Jak ocenić ryzyko przed licytacją
Obwieszczenie rzadko mówi wprost, czy lokal jest zamieszkany, ale wskazówek dostarcza operat szacunkowy (dostępny do wglądu u komornika) i termin oględzin. Warto też pojechać pod adres — dokładna lokalizacja każdej oferty jest widoczna na naszej mapie. Cena wywołania wyraźnie niższa od cen rynkowych w okolicy bywa właśnie sygnałem, że nieruchomość jest zajęta.
Jeśli zależy Ci na szybkim objęciu lokalu, rozważ oferty niezabudowane albo takie, przy których operat wskazuje pustostan — a przy zamieszkanych doliczaj do budżetu koszt i czas postępowania o opróżnienie.
Najczęstsze pytania
Czy komornik opróżnia lokal przed licytacją?
Nie. Nieruchomość sprzedawana jest w stanie, w jakim się znajduje, także z mieszkańcami. Odzyskanie posiadania to zadanie nabywcy po przysądzeniu własności.
Ile trwa eksmisja po zakupie na licytacji?
Od kilku tygodni przy dobrowolnym wydaniu do wielu miesięcy, gdy sąd przyzna prawo do lokalu socjalnego i trzeba czekać na wskazanie lokalu przez gminę.
Czy zimą można przeprowadzić eksmisję?
Od 1 listopada do 31 marca obowiązują ograniczenia — nie wykonuje się eksmisji do placówek takich jak noclegownia, jeśli osobie nie wskazano innego lokalu.
Czytaj dalej
- Wadium i rękojmia na licytacji — ile, kiedy i jak wpłacić
- E-licytacja komornicza krok po kroku — rejestracja i przebieg
- Hipoteki i obciążenia — co wygasa po przysądzeniu własności
- Kredyt na zakup z licytacji — czy bank sfinansuje taką nieruchomość
- Przewodnik: jak kupić nieruchomość na licytacji krok po kroku