Grunty rolne na sprzedaż i dzierżawa — przetargi KOWR

Sprzedaż a dzierżawa — co wybrać

W przetargu na sprzedaż licytuje się cenę i po zapłacie grunt staje się własnością nabywcy. W przetargu na dzierżawę licytuje się roczny czynsz, a nieruchomość zostaje w Zasobie Skarbu Państwa — dzierżawca zyskuje prawo do korzystania z niej przez okres wskazany w umowie.

Dla gospodarstwa różnica bywa zasadnicza: dzierżawa nie wymaga kapitału na zakup, ale nie buduje majątku i kończy się wraz z umową. Warto też wiedzieć, że oferty dzierżawne są zwykle znacznie większe powierzchniowo niż sprzedażowe.

Czynsz dzierżawny podawany jest w dwóch jednostkach i to nie jest błąd: część ofert wyceniono w złotych, część w decytonach pszenicy (dt). W tym drugim przypadku kwotę do zapłaty wylicza się według średniej krajowej ceny skupu pszenicy ogłaszanej przez GUS za dane półrocze, więc zmienia się ona razem z ceną zboża. Nie przeliczamy dt na złote — miarodajny jest komunikat GUS, a nie nasze oszacowanie.

Czym różni się przetarg KOWR od licytacji komorniczej?

Licytację komorniczą prowadzi komornik w postępowaniu egzekucyjnym — sprzedawana jest nieruchomość dłużnika, a cena wywołania wynika z operatu szacunkowego (3/4 albo 2/3 wyceny). KOWR sprzedaje natomiast państwowe grunty rolne w przetargu, na podstawie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Cena wywoławcza odpowiada wartości rynkowej ustalonej przez rzeczoznawcę, a o wyniku decyduje licytacja między uprawnionymi uczestnikami.

Kluczowa różnica praktyczna to krąg nabywców: przetargi ograniczone są dostępne wyłącznie dla określonych grup, najczęściej rolników indywidualnych prowadzących gospodarstwo w danej gminie lub gminie sąsiedniej. Kto kupi grunt rolny w takim przetargu, z pierwszeństwa albo na raty, zobowiązuje się w umowie m.in. przez 15 lat nie przenosić jego własności i prowadzić na nim działalność rolniczą (osoba fizyczna — osobiście); naruszenie grozi zapłatą 40% ceny, z wyjątkami przewidzianymi w ustawie. Niezależnie od trybu KOWR przez 5 lat od sprzedaży ma prawo pierwokupu, gdyby nabywca chciał grunt odsprzedać, a łącznie nie można mieć ani kupić z Zasobu więcej niż 300 ha użytków rolnych. Ograniczenia ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, które obowiązują przy zakupie ziemi od osób prywatnych i na licytacji komorniczej, zakupu od KOWR nie obejmują — ustawa wyłącza grunty z Zasobu (art. 1a).

Dlaczego dużych gruntów jest tak mało? Ustawa wstrzymuje sprzedaż nieruchomości Zasobu: od 30 kwietnia 2026 r. okres wstrzymania wynosi 20 lat od wejścia ustawy w życie w 2016 r. (czyli do 2036 r.), z wyjątkami — m.in. dla gruntów rolnych do 5 ha, nieruchomości przeznaczonych na cele nierolne oraz domów i lokali z gruntem. Sprzedaż poza wyjątkami wymaga zgody ministra i bez niej jest nieważna. Pełny opis wraz z zasadami przetargów, wadium i zobowiązań po zakupie znajdziesz w poradniku przetargi KOWR — jak kupić ziemię rolną od Skarbu Państwa.

Ile kosztuje hektar w przetargach KOWR i jak zmienia się cena w kolejnych przetargach, pokazuje raport o cenach ziemi rolnej z przetargów KOWR.

Zobacz też działki i grunty z licytacji komorniczych, mapę wszystkich licytacji, porównanie sposobów sprzedaży oraz poradnik licytacyjny.