Pierwsza i druga licytacja — co się dzieje, gdy nikt nie kupi
Cena wywołania spada z 3/4 do 2/3 wyceny, a potem postępowanie może się skończyć bez sprzedaży. Wyjaśniamy, kiedy warto poczekać.
Cena wywołania nie jest wynikiem negocjacji ani decyzji komornika — wynika wprost z ustawy i zależy tylko od tego, który to termin licytacji. To najprostszy sposób, żeby z samej kwoty odczytać, na jakim etapie jest postępowanie.
Pierwsza licytacja: 3/4 sumy oszacowania
Cena wywołania w pierwszym terminie wynosi trzy czwarte sumy oszacowania (art. 965 Kodeksu postępowania cywilnego). Nieruchomość wyceniona na 400 000 zł startuje więc od 300 000 zł. Licytant musi zaoferować co najmniej tę kwotę — poniżej niej przetarg nie dochodzi do skutku.
Na naszych stronach ofert podajemy ten stosunek wprost: jeśli widzisz „75% wyceny", to jest pierwsza licytacja.
Druga licytacja: 2/3 sumy oszacowania
Jeśli pierwsza licytacja nie doszła do skutku — nikt nie przystąpił albo nikt nie zaoferował ceny wywołania — wierzyciel może wnioskować o drugą. Cena wywołania spada wtedy do dwóch trzecich sumy oszacowania (art. 983 k.p.c.), czyli w naszym przykładzie do 266 667 zł.
To najniższa cena, jaką przewiduje procedura. Nie ma trzeciej licytacji z jeszcze niższym progiem — i to jest sedno decyzji, przed którą staje kupujący.
Czy opłaca się czekać na drugi termin
Różnica między 3/4 a 2/3 to około 11% ceny. Kuszące — ale czekanie ma trzy koszty, o których łatwo zapomnieć:
- Druga licytacja może się nie odbyć. To wierzyciel decyduje, czy złoży wniosek. Jeśli w międzyczasie dłużnik spłaci dług albo dojdzie do ugody, egzekucja zostaje umorzona i nieruchomość znika z rynku.
- Konkurencja też umie liczyć. Drugi termin przyciąga więcej licytantów właśnie dlatego, że cena startowa jest niższa. Zdarza się, że końcowa cena w drugiej licytacji przewyższa cenę wywołania z pierwszej.
- Mijają miesiące. Między terminami upływa zwykle kilka miesięcy. Przy nieruchomości niezamieszkanej to czas dalszej degradacji.
Gdy i druga licytacja nie przyniesie nabywcy
Wtedy wchodzą w grę dwie ścieżki:
- Przejęcie nieruchomości przez wierzyciela. Wierzyciel może przejąć ją na własność za cenę nie niższą niż 2/3 sumy oszacowania — w terminie i na warunkach określonych w przepisach. Najczęściej korzystają z tego banki.
- Umorzenie egzekucji z nieruchomości. Jeśli nikt nie przejmuje, postępowanie co do nieruchomości się umarza. Nowa licytacja nie może zostać wszczęta przez pewien czas — nieruchomość wraca na rynek dopiero po ponownym wszczęciu egzekucji, często dopiero po nowej wycenie.
Jak to czytać na naszych listach
W filtrach list mamy sortowanie „największa różnica od oszacowania". Wyrzuca ono na górę oferty o najniższym stosunku ceny wywołania do wyceny — czyli w praktyce drugie licytacje i te, w których wycena została obniżona. To najbliższy odpowiednik listy okazji, jaki da się zbudować z danych z obwieszczeń.
Zastrzeżenie: niski stosunek nie oznacza automatycznie dobrej transakcji. Nieruchomość, która nie znalazła nabywcy w pierwszym terminie, często ma ku temu powód — obciążenie, lokatora, fatalny stan albo brak dostępu do drogi.
Najczęstsze pytania
Czy jest trzecia licytacja?
Nie. Procedura przewiduje dwa terminy; po nieskutecznej drugiej licytacji wierzyciel może przejąć nieruchomość na własność, a jeśli tego nie zrobi — egzekucja z nieruchomości zostaje umorzona.
Skąd wiadomo, która to licytacja?
Najprościej po stosunku ceny wywołania do sumy oszacowania: 75% to pierwsza, około 67% to druga. Podajemy ten procent na każdej stronie oferty. Część obwieszczeń podaje też oznaczenie „1L" albo „2L".
Czy cena może spaść poniżej 2/3 wyceny?
Nie w tym samym postępowaniu. Niższa cena wywołania pojawia się dopiero wtedy, gdy egzekucję wszczęto od nowa i sporządzono nowy operat — a wycena w międzyczasie mogła się zmienić w dowolną stronę.
Czytaj dalej
- Wadium i rękojmia na licytacji — ile, kiedy i jak wpłacić
- E-licytacja komornicza krok po kroku — rejestracja i przebieg
- Hipoteki i obciążenia — co wygasa po przysądzeniu własności
- Nieruchomość z lokatorem — co zrobić po wygranej licytacji
- Kredyt na zakup z licytacji — czy bank sfinansuje taką nieruchomość
- Ile naprawdę kosztuje zakup na licytacji — wszystkie opłaty
- Jak sprawdzić nieruchomość przed licytacją — lista kontrolna
- Wygrałeś licytację — co dalej. Przybicie i przysądzenie własności
- Udział w nieruchomości na licytacji — okazja czy pułapka
- Służebności i dożywocie — obciążenia, które nie znikają po licytacji
- Licytacja gruntu rolnego — kto w ogóle może kupić
- Opis i oszacowanie — skąd bierze się cena i jak ją czytać
- Przewodnik: jak kupić nieruchomość na licytacji krok po kroku