Jak kupić nieruchomość na licytacji komorniczej — krok po kroku

Licytacja komornicza to sposób nabycia mieszkania, domu lub działki często poniżej ceny rynkowej — w pierwszym terminie cena wywołania wynosi 3/4 sumy oszacowania, a w drugim 2/3. W zamian kupujący bierze na siebie więcej formalności i ryzyk niż przy zwykłej transakcji. Poniżej cały proces w praktyce.

Krok 1. Znajdź ofertę i przeczytaj obwieszczenie

Wszystkie aktualne licytacje nieruchomości znajdziesz na naszej mapie — przy każdej ofercie linkujemy do oryginalnego obwieszczenia na portalu Krajowej Rady Komorniczej. Obwieszczenie to dokument wiążący: znajdziesz w nim dokładny opis nieruchomości, numer księgi wieczystej, sumę oszacowania, cenę wywołania, termin i miejsce licytacji oraz warunki udziału.

Krok 2. Sprawdź nieruchomość

• Księga wieczysta — przejrzyj ją bezpłatnie na ekw.ms.gov.pl: działy III (roszczenia, służebności) i IV (hipoteki). Większość hipotek wygasa po przysądzeniu własności, ale niektóre prawa (np. służebności ujawnione przed zajęciem) mogą pozostać.
• Operat szacunkowy — możesz przeglądać go w kancelarii komornika; zawiera opis stanu technicznego i sposób wyliczenia sumy oszacowania.
• Oględziny — jeśli obwieszczenie przewiduje termin oględzin, skorzystaj. Kupujesz w stanie „jak jest".
• Stan prawny lokatorów — sprawdź, czy nieruchomość jest zamieszkana; eksmisja dłużnika to osobne postępowanie, które może trwać miesiącami.

Krok 3. Wpłać rękojmię

Warunkiem udziału jest rękojmia w wysokości 1/10 sumy oszacowania, wpłacona najpóźniej w dniu poprzedzającym licytację (przy e-licytacjach — najpóźniej na 2 dni robocze przed rozpoczęciem) na rachunek wskazany w obwieszczeniu. Przegrywającym rękojmia jest zwracana; wygrywającemu zalicza się ją na poczet ceny.

Krok 4. Weź udział w licytacji

Licytacja stacjonarna odbywa się publicznie w budynku sądu, pod nadzorem sędziego albo referendarza sądowego (art. 972 k.p.c.). Licytanci zgłaszają kolejne postąpienia — każde co najmniej o 1% ceny wywołania, zaokrąglone w górę do pełnych złotych (art. 978 k.p.c.); wygrywa najwyższa oferta.

E-licytacja toczy się w serwisie e-licytacje.komornik.pl i trwa 7 dni (art. 986⁷ k.p.c.); jeśli ktoś podbije cenę w ostatnich 5 minutach, koniec przesuwa się o 5 minut — i tak za każdym razem, dopóki padają postąpienia. Wymaga wcześniejszego założenia konta i przystąpienia do konkretnej licytacji. Oferty składa się online przez całą dobę; na mapie oznaczamy e-licytacje osobnym kolorem.

Krok 5. Przybicie i przysądzenie własności

1. Przybicie — po zakończeniu licytacji sąd udziela przybicia na rzecz najwyższej oferty (może odmówić przy uchybieniach proceduralnych).
2. Zapłata ceny — po uprawomocnieniu się przybicia komornik wzywa do wpłaty reszty ceny. Termin to dwa tygodnie od otrzymania wezwania; na wniosek nabywcy komornik może go wydłużyć, ale najwyżej do miesiąca (art. 967 k.p.c.).
3. Przysądzenie własności — prawomocne postanowienie o przysądzeniu przenosi własność na nabywcę i jest podstawą wpisu do księgi wieczystej. Co ważne, nabycie ma charakter pierwotny — hipoteki co do zasady wygasają (wierzyciele zaspokajają się z ceny).

Najczęstsze ryzyka

• Zamieszkały lokal — konieczność przeprowadzenia eksmisji (czas, koszty, ograniczenia np. okres ochronny).
• Brak możliwości pełnych oględzin — stan techniczny bywa gorszy, niż wynika z operatu (sporządzanego czasem wiele miesięcy wcześniej).
• Utrata rękojmi — jeśli wygrasz i nie zapłacisz ceny w terminie, rękojmia przepada, a skutki przybicia wygasają.
• Odwołanie licytacji — dłużnik może spłacić dług do ostatniej chwili; zawsze sprawdź aktualność w oryginalnym obwieszczeniu.
• Finansowanie — kredyt hipoteczny na zakup z licytacji jest możliwy, ale bank musi zdążyć z decyzją w terminie zapłaty — przygotuj finansowanie wcześniej.

Ten poradnik ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Opisuje egzekucję z nieruchomości (art. 921–1013 k.p.c.); szczegóły konkretnej licytacji zawsze określa obwieszczenie komornika.

Stan prawny: przepisy kodeksu postępowania cywilnego przywołane w tekście porównaliśmy z tekstem jednolitym (Dz.U. 2026 poz. 468) 22.09.2026 r. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną.

Poradniki szczegółowe

Poszczególne etapy i ryzyka opisujemy osobno — każdy tekst odpowiada na pytania, które najczęściej zadają uczestnicy licytacji i przetargów:

Licytacje komornicze nieruchomości

• Wadium i rękojmia na licytacji — ile, kiedy i jak wpłacić
  Bez wpłaty zabezpieczenia nie weźmiesz udziału w licytacji. Wyjaśniamy, ile wynosi, do kiedy musi być zaksięgowana i kiedy wraca.
• E-licytacja komornicza krok po kroku — rejestracja i przebieg
  Licytacje elektroniczne to dziś większość ofert. Pokazujemy, co trzeba przygotować, żeby wziąć w nich udział.
• Hipoteki i obciążenia — co wygasa po przysądzeniu własności
  Największa obawa kupujących: „czy przejmę długi poprzedniego właściciela?". Odpowiedź jest korzystniejsza, niż się powszechnie sądzi — ale z wyjątkami.
• Nieruchomość z lokatorem — co zrobić po wygranej licytacji
  Zamieszkany lokal to najczęstsza pułapka licytacji. Przysądzenie własności nie oznacza automatycznie pustego mieszkania.
• Kredyt na zakup z licytacji — czy bank sfinansuje taką nieruchomość
  Kredyt hipoteczny na licytację jest możliwy, ale wymaga innego harmonogramu niż zwykły zakup. Kluczem są terminy.
• Ile naprawdę kosztuje zakup na licytacji — wszystkie opłaty
  Cena przybicia to nie koniec wydatków. Zestawiamy podatek, opłaty sądowe i koszty, o których kupujący dowiadują się zwykle za późno.
• Jak sprawdzić nieruchomość przed licytacją — lista kontrolna
  Kupujesz bez możliwości negocjacji i bez rękojmi za wady. Cała praca musi zostać wykonana wcześniej — pokazujemy, co dokładnie sprawdzić.
• Pierwsza i druga licytacja — co się dzieje, gdy nikt nie kupi
  Cena wywołania spada z 3/4 do 2/3 wyceny, a potem postępowanie może się skończyć bez sprzedaży. Wyjaśniamy, kiedy warto poczekać.
• Wygrałeś licytację — co dalej. Przybicie i przysądzenie własności
  Od najwyższej oferty do wpisu w księdze wieczystej prowadzą dwa postanowienia sądu i jeden termin zapłaty, którego nie wolno przekroczyć.
• Udział w nieruchomości na licytacji — okazja czy pułapka
  Ułamek ceny za ułamek własności. Wyjaśniamy, co realnie kupujesz i dlaczego te oferty tak długo czekają na nabywcę.
• Służebności i dożywocie — obciążenia, które nie znikają po licytacji
  Hipoteki zwykle wygasają. Ale część praw z działu III księgi wieczystej zostaje z nieruchomością na zawsze — także po przysądzeniu.
• Licytacja gruntu rolnego — kto w ogóle może kupić
  Przy ziemi rolnej sama wygrana licytacja nie wystarczy. Ustawa ogranicza krąg nabywców, a KOWR ma prawo pierwokupu.
• Opis i oszacowanie — skąd bierze się cena i jak ją czytać
  Suma oszacowania wyznacza cenę wywołania, rękojmię i podatek. Warto wiedzieć, jak powstaje i kiedy bywa nieaktualna.

Licytacje skarbowe, przetargi gmin i KOWR, sprzedaż od syndyka

• Przetarg na nieruchomość od gminy — jak kupić lokal lub działkę krok po kroku
  Gmina sprzedaje własne lokale i grunty w przetargach. Wadium ustala urząd (5–20% ceny wywoławczej), a cena drugiego przetargu może być niższa — ale nie musi.
• Licytacja skarbowa — jak kupić nieruchomość od urzędu skarbowego (eLicytacje KAS)
  Urząd skarbowy sprzedaje zajęte nieruchomości w egzekucji administracyjnej. Ceny wywoławcze to 3/4, 70% i 65% oszacowania, a na zapłatę możesz dostać nawet 3 miesiące.
• Przetargi KOWR — jak kupić ziemię rolną od Skarbu Państwa i dlaczego jest jej tak mało
  KOWR sprzedaje grunty Zasobu w przetargach, w części z nich tylko dla rolników. Sprzedaż jest wstrzymana na 20 lat — z wyjątkami, m.in. dla gruntów rolnych do 5 ha.
• Zakup nieruchomości od syndyka — przetarg, aukcja i co dostajesz po zakupie
  Sprzedaż w upadłości ma skutki sprzedaży egzekucyjnej: hipoteki wygasają, a nabywca nie odpowiada za podatki upadłego. Warunki przetargu zatwierdza sędzia-komisarz.
• Licytacja, przetarg czy aukcja — czym różnią się sposoby sprzedaży nieruchomości z majątku publicznego
  Komornik, urząd skarbowy, gmina, KOWR i syndyk sprzedają nieruchomości według różnych przepisów. Porównujemy kto sprzedaje, od jakiej ceny, z jakim zabezpieczeniem i kiedy trzeba zapłacić.
• Słownik pojęć: licytacja, przetarg, rękojmia, wadium — wyjaśnienia od A do Z
  Cena wywołania czy wywoławcza? Przybicie czy przysądzenie? Krótkie definicje pojęć z licytacji komorniczych i skarbowych, przetargów gmin i KOWR oraz sprzedaży od syndyka.
• Syndyk — kto to jest, co robi, ile zarabia i czym różni się od komornika
  Syndyk to osoba wyznaczona przez sąd w postanowieniu o ogłoszeniu upadłości, która przejmuje majątek upadłego i go likwiduje, żeby spłacić wierzycieli. Wyjaśniamy, kto nim zostaje, ile zarabia i dlaczego to nie jest komornik.

Raporty z danych serwisu

• Ceny mieszkań z licytacji komorniczych według województw — raport z 1 313 licytacji
  Mediana ceny wywoławczej całego mieszkania na licytacji komorniczej wynosi 183 tys. zł, ale między województwami różnica sięga 2,7 raza: od 130 tys. zł w województwie opolskim do 351 tys. zł w mazowieckim. Policzyliśmy 1 313 licytacji z ostatnich trzech miesięcy.
• Ceny ziemi rolnej z przetargów KOWR według województw — raport z 839 działek
  Mediana ceny wywoławczej hektara ziemi rolnej w przetargach KOWR wynosi 49 tys. zł/ha, a połowa działek startuje między 38 a 72 tys. zł/ha. Między województwami mediana waha się od 30 tys. zł/ha w województwie pomorskim do 77 tys. zł/ha w małopolskim. Policzyliśmy 839 działek z ogłoszeń zebranych do 23 października 2026.
• Ceny działek z przetargów gminnych — raport z 313 ofert
  Mediana ceny wywoławczej działki w przetargu gminnym wynosi 189 zł/m², a połowa ofert startuje między 109 a 402 zł/m². Wyraźnie różnią się typy sprzedających: w miastach mediana to 259 zł/m², w gminach miejsko-wiejskich 103 zł/m², a w wiejskich 105 zł/m². Policzyliśmy 313 ofert aktualnych na 27 października 2026.
• Druga licytacja komornicza w liczbach — raport z 6 849 licytacji
  Druga licytacja to 31,1% z 6 849 licytacji komorniczych rozpoczętych od 9 lipca 2026 do 26 października 2026. Najwyższy udział mają lokale użytkowe, domy oraz magazyny i hale (41–42%), najniższy działki i grunty oraz garaże (18–24%). Między pierwszym a drugim terminem mija zwykle około 86 dni (mediana dla pierwszych licytacji z lipca).

Przeglądaj aktualne licytacje na mapie →