Jak kupić nieruchomość na licytacji komorniczej — krok po kroku

Licytacja komornicza to sposób nabycia mieszkania, domu lub działki często poniżej ceny rynkowej — w pierwszym terminie cena wywołania wynosi 3/4 sumy oszacowania, a w drugim 2/3. W zamian kupujący bierze na siebie więcej formalności i ryzyk niż przy zwykłej transakcji. Poniżej cały proces w praktyce.

Krok 1. Znajdź ofertę i przeczytaj obwieszczenie

Wszystkie aktualne licytacje nieruchomości znajdziesz na naszej mapie — przy każdej ofercie linkujemy do oryginalnego obwieszczenia na portalu Krajowej Rady Komorniczej. Obwieszczenie to dokument wiążący: znajdziesz w nim dokładny opis nieruchomości, numer księgi wieczystej, sumę oszacowania, cenę wywołania, termin i miejsce licytacji oraz warunki udziału.

Krok 2. Sprawdź nieruchomość

• Księga wieczysta — przejrzyj ją bezpłatnie na ekw.ms.gov.pl: działy III (roszczenia, służebności) i IV (hipoteki). Większość hipotek wygasa po przysądzeniu własności, ale niektóre prawa (np. służebności ujawnione przed zajęciem) mogą pozostać.
• Operat szacunkowy — możesz przeglądać go w kancelarii komornika; zawiera opis stanu technicznego i sposób wyliczenia sumy oszacowania.
• Oględziny — jeśli obwieszczenie przewiduje termin oględzin, skorzystaj. Kupujesz w stanie „jak jest".
• Stan prawny lokatorów — sprawdź, czy nieruchomość jest zamieszkana; eksmisja dłużnika to osobne postępowanie, które może trwać miesiącami.

Krok 3. Wpłać rękojmię

Warunkiem udziału jest rękojmia w wysokości 1/10 sumy oszacowania, wpłacona najpóźniej w dniu poprzedzającym licytację (przy e-licytacjach — najpóźniej na 2 dni robocze przed rozpoczęciem) na rachunek wskazany w obwieszczeniu. Przegrywającym rękojmia jest zwracana; wygrywającemu zalicza się ją na poczet ceny.

Krok 4. Weź udział w licytacji

Licytacja stacjonarna odbywa się publicznie w budynku sądu, pod nadzorem sędziego albo referendarza sądowego (art. 972 k.p.c.). Licytanci zgłaszają kolejne postąpienia — każde co najmniej o 1% ceny wywołania, zaokrąglone w górę do pełnych złotych (art. 978 k.p.c.); wygrywa najwyższa oferta.

E-licytacja toczy się w serwisie e-licytacje.komornik.pl i trwa 7 dni (art. 986⁷ k.p.c.); jeśli ktoś podbije cenę w ostatnich 5 minutach, koniec przesuwa się o 5 minut — i tak za każdym razem, dopóki padają postąpienia. Wymaga wcześniejszego założenia konta i przystąpienia do konkretnej licytacji. Oferty składa się online przez całą dobę; na mapie oznaczamy e-licytacje osobnym kolorem.

Krok 5. Przybicie i przysądzenie własności

1. Przybicie — po zakończeniu licytacji sąd udziela przybicia na rzecz najwyższej oferty (może odmówić przy uchybieniach proceduralnych).
2. Zapłata ceny — po uprawomocnieniu się przybicia komornik wzywa do wpłaty reszty ceny. Termin to dwa tygodnie od otrzymania wezwania; na wniosek nabywcy komornik może go wydłużyć, ale najwyżej do miesiąca (art. 967 k.p.c.).
3. Przysądzenie własności — prawomocne postanowienie o przysądzeniu przenosi własność na nabywcę i jest podstawą wpisu do księgi wieczystej. Co ważne, nabycie ma charakter pierwotny — hipoteki co do zasady wygasają (wierzyciele zaspokajają się z ceny).

Najczęstsze ryzyka

• Zamieszkały lokal — konieczność przeprowadzenia eksmisji (czas, koszty, ograniczenia np. okres ochronny).
• Brak możliwości pełnych oględzin — stan techniczny bywa gorszy, niż wynika z operatu (sporządzanego czasem wiele miesięcy wcześniej).
• Utrata rękojmi — jeśli wygrasz i nie zapłacisz ceny w terminie, rękojmia przepada, a skutki przybicia wygasają.
• Odwołanie licytacji — dłużnik może spłacić dług do ostatniej chwili; zawsze sprawdź aktualność w oryginalnym obwieszczeniu.
• Finansowanie — kredyt hipoteczny na zakup z licytacji jest możliwy, ale bank musi zdążyć z decyzją w terminie zapłaty — przygotuj finansowanie wcześniej.

Ten poradnik ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Opisuje egzekucję z nieruchomości (art. 921–1013 k.p.c.); szczegóły konkretnej licytacji zawsze określa obwieszczenie komornika.

Stan prawny: przepisy kodeksu postępowania cywilnego przywołane w tekście porównaliśmy z tekstem jednolitym (Dz.U. 2026 poz. 468) 22.09.2026 r. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną.

Poradniki szczegółowe

Poszczególne etapy i ryzyka opisujemy osobno — każdy tekst odpowiada na pytania, które najczęściej zadają uczestnicy licytacji:

• Wadium i rękojmia na licytacji — ile, kiedy i jak wpłacić
  Bez wpłaty zabezpieczenia nie weźmiesz udziału w licytacji. Wyjaśniamy, ile wynosi, do kiedy musi być zaksięgowana i kiedy wraca.
• E-licytacja komornicza krok po kroku — rejestracja i przebieg
  Licytacje elektroniczne to dziś większość ofert. Pokazujemy, co trzeba przygotować, żeby wziąć w nich udział.
• Hipoteki i obciążenia — co wygasa po przysądzeniu własności
  Największa obawa kupujących: „czy przejmę długi poprzedniego właściciela?". Odpowiedź jest korzystniejsza, niż się powszechnie sądzi — ale z wyjątkami.
• Nieruchomość z lokatorem — co zrobić po wygranej licytacji
  Zamieszkany lokal to najczęstsza pułapka licytacji. Przysądzenie własności nie oznacza automatycznie pustego mieszkania.
• Kredyt na zakup z licytacji — czy bank sfinansuje taką nieruchomość
  Kredyt hipoteczny na licytację jest możliwy, ale wymaga innego harmonogramu niż zwykły zakup. Kluczem są terminy.
• Ile naprawdę kosztuje zakup na licytacji — wszystkie opłaty
  Cena przybicia to nie koniec wydatków. Zestawiamy podatek, opłaty sądowe i koszty, o których kupujący dowiadują się zwykle za późno.
• Jak sprawdzić nieruchomość przed licytacją — lista kontrolna
  Kupujesz bez możliwości negocjacji i bez rękojmi za wady. Cała praca musi zostać wykonana wcześniej — pokazujemy, co dokładnie sprawdzić.
• Pierwsza i druga licytacja — co się dzieje, gdy nikt nie kupi
  Cena wywołania spada z 3/4 do 2/3 wyceny, a potem postępowanie może się skończyć bez sprzedaży. Wyjaśniamy, kiedy warto poczekać.
• Wygrałeś licytację — co dalej. Przybicie i przysądzenie własności
  Od najwyższej oferty do wpisu w księdze wieczystej prowadzą dwa postanowienia sądu i jeden termin zapłaty, którego nie wolno przekroczyć.
• Udział w nieruchomości na licytacji — okazja czy pułapka
  Ułamek ceny za ułamek własności. Wyjaśniamy, co realnie kupujesz i dlaczego te oferty tak długo czekają na nabywcę.
• Służebności i dożywocie — obciążenia, które nie znikają po licytacji
  Hipoteki zwykle wygasają. Ale część praw z działu III księgi wieczystej zostaje z nieruchomością na zawsze — także po przysądzeniu.
• Licytacja gruntu rolnego — kto w ogóle może kupić
  Przy ziemi rolnej sama wygrana licytacja nie wystarczy. Ustawa ogranicza krąg nabywców, a KOWR ma prawo pierwokupu.
• Opis i oszacowanie — skąd bierze się cena i jak ją czytać
  Suma oszacowania wyznacza cenę wywołania, rękojmię i podatek. Warto wiedzieć, jak powstaje i kiedy bywa nieaktualna.

Przeglądaj aktualne licytacje na mapie →