Ceny działek z przetargów gminnych — raport z 313 ofert

Mediana ceny wywoławczej działki w przetargu gminnym wynosi 189 zł/m², a połowa ofert startuje między 109 a 402 zł/m². Wyraźnie różnią się typy sprzedających: w miastach mediana to 259 zł/m², w gminach miejsko-wiejskich 103 zł/m², a w wiejskich 105 zł/m². Policzyliśmy 313 ofert aktualnych na 27 października 2026.

Stan na 27 października 2026. Oferty przetargów gminnych zebrane przez nasz serwis z Biuletynów Informacji Publicznej gmin oraz z portali ofert Szczecina, Wrocławia i Łodzi; aktualne ogłoszenia znajdziesz na stronie przetargi gminne, a zasady przetargów opisuje poradnik o przetargu gminnym.

Najważniejsze liczby

Mediana ceny wywoławczej: 189 zł/m². Środkowa połowa ofert startuje między 109 a 402 zł/m²; mediana powierzchni działki to 1 172 m².
Typ sprzedającego wyraźnie różnicuje ceny. Mediana w miastach (259 zł/m²) jest około 2,5 raza wyższa niż w gminach miejsko-wiejskich (103 zł/m²) i wiejskich (105 zł/m²).
Oferty pochodzą od 65 sprzedających, ale pięciu największych wystawiło 31,9% ofert — dlatego głównym porównaniem jest sprzedający, a nie województwo.
Wadium: mediana 10% ceny wywoławczej (kwota: mediana 25 000 zł), we wszystkich 249 ofertach ze znaną kwotą w granicach 5–20% z rozporządzenia.
To zdjęcie bieżących ofert (terminy przetargów od 26 października 2026 do 4 lutego 2027), nie okres i nie wyniki przetargów.

Cena zależy od typu gminy

Typ sprzedającego rozpoznajemy z jego nazwy w ogłoszeniu: „Miasto …" i „Gmina Miejska …" to miasta, „Gmina Miejsko-Wiejska …" i „Gmina Wiejska …" — odpowiednio gminy miejsko-wiejskie i wiejskie; starostwa, powiaty i sprzedających, których typu nie da się rozpoznać z nazwy, liczymy osobno.

Sprzedający	Sprzedających	Działek	Cena wywoławcza, mediana (zł/m²)	Środkowa połowa (zł/m²)
Miasta	30	213	259	155–476
Gminy miejsko-wiejskie	17	61	103	51–157
Gminy wiejskie	14	32	105	79–187
Powiaty i inni	4	7	44	27–64
Razem	65	313	189	109–402

Miasta wystawiają 68% ofert, a grupy wiejskie są małe: 17 gmin miejsko-wiejskich i 14 wiejskich. Gdy jest tak mało sprzedających, mediana opisuje przede wszystkim to, co akurat ogłosili — nie „typową" gminę wiejską w Polsce. Grupę „Powiaty i inni" (7 działek) pokazujemy dla kompletności — próba jest za mała na wnioski.

Najwięksi sprzedający

Poniżej sprzedający, którzy mają w zestawieniu co najmniej 8 ofert — od tego, kto wystawił najwięcej. Dla konkretnej oferty najbliższym porównaniem są inne oferty tej samej gminy, a nie mediana krajowa.

Sprzedający	Województwo	Działek	Cena wywoławcza, mediana (zł/m²)	Od – do (zł/m²)
Miasto Koszalin	zachodniopomorskie	27	155	155–321
Gmina Miejska Sanok	podkarpackie	21	109	65–157
Gmina Wrocław	dolnośląskie	19	663	205–832
Gmina Miasto Łódź	łódzkie	17	476	250–7 400
Gmina Miasto Szczecin	zachodniopomorskie	16	339	165–928
Gmina Miejska Nowa Sól	lubuskie	14	336	99–477
Gmina Miejska Słupsk	pomorskie	14	172	40–252
Gmina Miejska Bolesławiec	dolnośląskie	13	289	79–520
Gmina Miejsko-Wiejska Trzcianka	wielkopolskie	13	144	100–274
Gmina Miejsko-Wiejska Ostroróg	wielkopolskie	11	86	15–190
Gmina Miejska Jelenia Góra	dolnośląskie	10	204	111–511
Gmina Miejsko-Wiejska Sulejów	łódzkie	9	103	24–104
Gmina Miasta Toruń	kujawsko-pomorskie	8	481	447–633
Miasto Bydgoszcz	kujawsko-pomorskie	8	768	372–1 420

Najwięcej działek wystawił Miasto Koszalin (27 działek, 8,6% wszystkich ofert); pięciu największych sprzedających odpowiada za 31,9% ofert. Spośród sprzedających z tabeli najniższą medianę ma Gmina Miejsko-Wiejska Ostroróg (86 zł/m², 11 działek), najwyższą Miasto Bydgoszcz (768 zł/m², 8 działek) — różnica 8,9 raza. Różnice są duże także w jednym województwie: w województwie łódzkim mediany sprzedających z tabeli wahają się od 103 zł/m² (Gmina Miejsko-Wiejska Sulejów) do 476 zł/m² (Gmina Miasto Łódź).

Województwa — z ostrożnością

Województwo pokazujemy tylko wtedy, gdy mamy co najmniej 20 ofert od co najmniej 4 różnych sprzedających. Obok mediany ofert podajemy medianę median sprzedających: pierwsza zależy od tego, ile działek wystawił każdy sprzedający, druga traktuje każdego jednakowo. Gdy obie się mocno różnią, wynik województwa może zależeć od jednego dużego sprzedającego.

Województwo	Działek	Sprzedających	Mediana ofert (zł/m²)	Mediana median sprzedających (zł/m²)	Środkowa połowa (zł/m²)
podkarpackie	24	4	114	221	86–121
wielkopolskie	30	5	125	137	85–176
zachodniopomorskie	52	8	160	144	155–320
pomorskie	24	4	175	243	157–251
dolnośląskie	66	11	248	157	151–511
łódzkie	28	4	361	260	103–952
kujawsko-pomorskie	22	6	481	311	372–633

Bez mediany (za mało ofert albo sprzedających): lubuskie (14 działek, 1 sprzedający), opolskie (13 działek, 5 sprzedających), warmińsko-mazurskie (13 działek, 5 sprzedających), śląskie (10 działek, 4 sprzedających), lubelskie (8 działek, 4 sprzedających), mazowieckie (6 działek, 3 sprzedających) i podlaskie (3 działki, 1 sprzedający).

Od najtańszego do najdroższego według mediany ofert ułożyły się województwa podkarpackie (114), wielkopolskie (125), zachodniopomorskie (160), pomorskie (175), dolnośląskie (248), łódzkie (361) i kujawsko-pomorskie (481). Według mediany median sprzedających kolejność jest inna — to sygnał, że przy tak małej liczbie sprzedających ranking województw jest niepewny. W województwach podkarpackim (Gmina Miejska Sanok: 21 z 24 ofert), zachodniopomorskim (Miasto Koszalin: 27 z 52 ofert), pomorskim (Gmina Miejska Słupsk: 14 z 24 ofert) i łódzkim (Gmina Miasto Łódź: 17 z 28 ofert) co najmniej połowa ofert pochodzi od jednego sprzedającego, więc wynik takiego województwa to w dużej mierze wynik jednej gminy. Traktuj tę tabelę jako opis tego, co ogłosiły akurat zbierane przez nas gminy, a nie jako porównanie rynków regionalnych.

Wielkość działki a cena za metr

Powierzchnia działki	Działek	Cena wywoławcza, mediana (zł/m²)	Środkowa połowa (zł/m²)	Oferty od miast
do 500 m²	22	322	180–612	68%
500–1000 m²	93	175	154–388	76%
1000–2000 m²	106	156	86–297	59%
2000–5000 m²	35	283	137–571	71%
od 5000 m²	57	205	107–382	68%

Najwyższą medianę ma klasa do 500 m² (322 zł/m²), najniższą klasa 1000–2000 m² (156 zł/m²). Mediana nie rośnie ani nie maleje wraz z powierzchnią. Środkowe połowy wszystkich klas mają wspólny zakres od 180 do 297 zł/m², a udział ofert od miast mieści się w każdej klasie między 59% a 76% — z tych liczb nie wynika więc, że większa lub mniejsza działka jest tańsza za metr. Przeznaczenia terenu, które mogłoby wyjaśniać część różnic, nie mamy dla większości ofert w postaci, którą dałoby się policzyć.

Wadium i tryb przetargu

Rozporządzenie Rady Ministrów o sposobie i trybie przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz.U. 2021 poz. 2213) pozwala ustalić wadium w wysokości od 5% do 20% ceny wywoławczej (§ 4; szczegóły w poradniku). Kwotę wadium podaje 249 z 313 ofert (80%).

Wadium jako część ceny wywoławczej: od 5% do 20%, mediana 10%; wadium równe dokładnie 10% ceny ma 57% z nich, równe 20% — 14%. Poza zakresem z rozporządzenia: 0.
Kwota wadium: mediana 25 000 zł, środkowa połowa od 12 500 do 80 000 zł. Wadium wylicza się od ceny wywoławczej konkretnej działki — możesz to policzyć w kalkulatorze licytacji.
Numer przetargu podaje 65 ofert; 37 z nich to przetarg drugi lub kolejny, 28 — pierwszy. Liczba przetargów kolejnych jest dolną granicą: gdy ogłoszenie nie mówi o numerze, nie wiemy, który to przetarg.
Przetarg ograniczony (z ograniczonym kręgiem uczestników) ogłoszono dla 19 działek; w pozostałych ogłoszeniach tryb jest nieograniczony albo nie został podany.

Cena wywoławcza to nie cena sprzedaży

Cztery zastrzeżenia, bez których te liczby łatwo źle odczytać.

1. To cena startowa. W przetargu ustnym nieograniczonym wygrywa najwyższa cena, więc cena sprzedaży może być wyższa od wywoławczej, a przetarg może zakończyć się bez sprzedaży. Wyników przetargów nie zbieramy, więc o cenach, za które działki zostały sprzedane, nic tu nie twierdzimy.

2. Nie wiemy, czy cena zawiera VAT. Informację o VAT ma tylko 8 z 313 ofert (w 3 VAT jest doliczany, w 4 sprzedaż jest od niego zwolniona). Ceny podajemy takie, jak w ogłoszeniach — nie przeliczamy ich na netto ani brutto.

3. Nie rozdzielamy działek według przeznaczenia. W jednej puli są działki budowlane, usługowe, rolne i przeznaczone pod inne cele, a przeznaczenie w planie miejscowym w dużej mierze decyduje o cenie metra. Część ogłoszeń (m.in. rejestry łódzkie) opisuje ofertę tylko jako „nieruchomość gruntową", bez informacji, czy jest zabudowana; liczymy je razem z „działkami", ale wynik od tego nie zależy: mediana „działek" to 181 zł/m² (201), a „nieruchomości gruntowych" 201 zł/m² (112).

4. Mediana nie opisuje konkretnej działki. Ceny wywoławcze zaczynają się od 6,5 zł/m² i sięgają 7 400 zł/m² — to ponad 39 razy więcej niż mediana. Konkretną ofertę porównaj z innymi działkami tej samej gminy (lista ofert) i sprawdź księgę wieczystą (jak to zrobić).

Jak liczyliśmy i czego te liczby nie mówią

Zakres. Aktualne oferty przetargów gminnych z naszego serwisu: ogłoszenia z BIP-ów gmin (nie wszystkich gmin w Polsce — zbieramy tylko wybrane) oraz portale ofert Szczecina, Wrocławia i Łodzi (z portali miast pochodzi 52 działki z zestawienia). Nie jest to komplet przetargów gminnych w kraju.
Zdjęcie, nie okres. W zestawieniu są wyłącznie oferty z terminem przetargu w przyszłości: od 26 października 2026 do 4 lutego 2027. Zakończonych przetargów gminnych nie analizujemy.
Co wzięliśmy. Z 617 ofert (lokale, domy i grunty) wybraliśmy oferty gruntów — jest ich 344. Sprzedaży udziałów w działce i nieruchomości opisanych jako zabudowane wśród nich nie było. Bez ceny lub powierzchni było 31 ofert — nie da się z nich policzyć ceny za metr. Zostało 313.
Cena za metr to cena wywoławcza z ogłoszenia podzielona przez powierzchnię z ogłoszenia.
Sprzedający. W zestawieniu jest 65 sprzedających, z czego 20 ma co najmniej 5 ofert. Największy z nich (Miasto Koszalin) ma 27 działek, a każda działka jest osobną ofertą — stąd osobne zestawienia według sprzedających i mediana median.
Mediany, nie średnie. „Środkowa połowa" to wartości od 25. do 75. centyla. Przy kilkunastu ofertach mediana jest rzędem wielkości, nie dokładną liczbą.
Krótki, jednorazowy obraz. Nie wyciągamy wniosków o sezonowości ani o zmianach cen w czasie — do tego trzeba kolejnych zestawień.

Źródłem są ogłoszenia o przetargach publikowane przez gminy i miasta, zebrane i przeliczone przez mapalicytacji.pl. Liczby z tego raportu można cytować ze wskazaniem źródła i adresu tej strony; zestawienie dla wybranej gminy przygotujemy na prośbę przez formularz kontaktowy.

Co z tego wynika, jeśli rozważasz działkę z przetargu gminnego

Porównuj w obrębie gminy, nie kraju. Krajowa mediana niewiele mówi o konkretnej działce; ceny jednej gminy są ze sobą porównywalne — aktualne oferty z mapą znajdziesz na stronie przetargi gminne.
Policz wadium i zaplanuj wpłatę przed terminem. To zwykle 10% ceny wywoławczej, a termin wpłaty jest w ogłoszeniu — kalkulator licytacji.
Sprawdź, czy cena zawiera VAT, oraz przeznaczenie terenu i księgę wieczystą — tych informacji ogłoszenie nie zawsze dostarcza (jak sprawdzić nieruchomość).
Cena wywoławcza to dopiero początek licytacji. W przetargu ustnym nieograniczonym wygrywa najwyższa cena.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy działki z przetargu gminnego?

Mediana ceny wywoławczej w naszym zestawieniu to 189 zł/m²; połowa działek startuje między 109 a 402 zł/m². To cena początkowa przetargu, a nie cena sprzedaży — wyników przetargów nie znamy. Rozstęp jest bardzo szeroki (od 6,5 zł/m² do 7 400 zł/m²), więc mediana nie mówi nic o konkretnej działce.

Czy działki z przetargów gminnych są tańsze na wsi niż w mieście?

W naszym zestawieniu tak: mediana ceny wywoławczej w miastach wynosi 259 zł/m² (213 działek), w gminach miejsko-wiejskich 103 zł/m² (61 działek), a w gminach wiejskich 105 zł/m² (32 działki). To jednak oferty z gmin, których ogłoszenia zbieramy, a nie wszystkich gmin w Polsce, i niewielu sprzedających w każdej grupie.

Jakie wadium obowiązuje w przetargach gminnych na działki?

Rozporządzenie o przetargach na zbycie nieruchomości dopuszcza wadium od 5% do 20% ceny wywoławczej (§ 4). W 249 ofertach, w których znamy kwotę wadium, mediana wynosi 10% ceny wywoławczej, a 57% z nich ma dokładnie 10%. Mediana kwoty wadium to 25 000 zł.

Czy cena wywoławcza to cena, którą zapłacę?

Nie musi. W przetargu ustnym nieograniczonym wygrywa najwyższa cena, więc może być wyższa od wywoławczej; przetarg może też zakończyć się bez sprzedaży. Ogłoszenia rzadko wskazują, czy cena zawiera VAT (informację ma 8 ofert), więc przed przetargiem sprawdź w treści ogłoszenia, czy podatek zostanie doliczony.

Stan prawny: przepisy kodeksu postępowania cywilnego przywołane w tekście porównaliśmy z tekstem jednolitym (Dz.U. 2026 poz. 468) 22.09.2026 r. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną.

Raport ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani inwestycyjnej. Wiążące warunki konkretnej licytacji zawiera wyłącznie obwieszczenie organu egzekucyjnego.

Czytaj dalej

Przeglądaj aktualne licytacje na mapie →