Zakup nieruchomości od syndyka — przetarg, aukcja i co dostajesz po zakupie

Sprzedaż w upadłości ma skutki sprzedaży egzekucyjnej: hipoteki wygasają, a nabywca nie odpowiada za podatki upadłego. Warunki przetargu zatwierdza sędzia-komisarz.

Gdy firma lub osoba fizyczna ogłasza upadłość, jej majątek tworzy masę upadłości, a syndyk sprzedaje go, by spłacić wierzycieli. Wśród tego majątku są też mieszkania, lokale użytkowe, grunty i budynki. To kolejny tryb, którego nie wolno mylić z licytacją komorniczą: sprzedaje syndyk, a nie komornik, pod nadzorem sędziego-komisarza, według przepisów Prawa upadłościowego. Ogłoszenia syndyków zbieramy na stronie sprzedaż od syndyka (zbieramy obwieszczenia z Monitora Sądowego i Gospodarczego; ustawowe obwieszczenia w upadłości dokonuje się w Krajowym Rejestrze Zadłużonych — art. 4a i art. 221 ust. 1 Prawa upadłościowego — więc nasza lista nie obejmuje wszystkich sprzedaży syndyków).

Jak syndyk sprzedaje nieruchomość

Ustawa przewiduje sprzedaż w drodze przetargu lub aukcji, do których stosuje się odpowiednio Kodeks cywilny, z kilkoma zasadami szczególnymi (art. 320 ust. 1 Prawa upadłościowego):

• warunki przetargu lub aukcji zatwierdza sędzia-komisarz;
• o przetargu lub aukcji zawiadamia się przez obwieszczenie co najmniej na dwa tygodnie przed terminem posiedzenia (przy przedsiębiorstwie spółki publicznej — na sześć tygodni);
• przetarg lub aukcję przeprowadza się na posiedzeniu jawnym, a prowadzi je syndyk pod nadzorem sędziego-komisarza;
• wyboru oferenta dokonuje syndyk, a wybór zatwierdza sędzia-komisarz; może on odroczyć zatwierdzenie o tydzień (wtedy obwieszcza się to), a na postanowienie o zatwierdzeniu przysługuje zażalenie (art. 320 ust. 1 pkt 5–7 i ust. 2).

Sprzedaż z wolnej ręki, czyli bez przetargu, jest możliwa, ale co do zasady wymaga zezwolenia rady wierzycieli pod rygorem nieważności (art. 206 ust. 1 pkt 3); gdy rady nie ustanowiono, czynności zastrzeżone dla niej podejmuje sędzia-komisarz (art. 213 ust. 1), a czynność, która musi być dokonana niezwłocznie i dotyczy wartości nieprzekraczającej 10 000 zł, syndyk może wykonać bez zezwolenia (art. 206 ust. 2). Nazwa w ogłoszeniu („przetarg", „aukcja", „konkurs ofert") nie przesądza o trybie: trzeba ustalić, czy to przetarg lub aukcja z art. 320 (warunki zatwierdza sędzia-komisarz), czy sprzedaż z wolnej ręki wymagająca zezwolenia według art. 206 i 213.

Cena i wadium: czytaj warunki, nie szukaj ustawowej drabiny

W licytacji komorniczej cena wywołania wynika wprost z ustawy (3/4 i 2/3 sumy oszacowania). W Prawie upadłościowym nie ma takiej reguły — przepisy o sprzedaży nie wyznaczają ceny wywoławczej jako części oszacowania. Cenę wywoławczą, wysokość wadium i zasady ewentualnych kolejnych przetargów określają warunki przetargu zatwierdzone przez sędziego-komisarza oraz obwieszczenie. Ustawa nie wyznacza ani obniżki ceny w kolejnych przetargach, ani jej braku — wszystko wynika z warunków przetargu.

Przy sprzedaży nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy o opisie i oszacowaniu (art. 320 ust. 3 w zw. z art. 319): wartość ustala biegły wybrany przez syndyka, a zarzuty na opis i oszacowanie wnosi się w terminie tygodnia od obwieszczenia o ich przekazaniu sędziemu-komisarzowi. W razie wątpliwości sędzia-komisarz wskazuje biegłego do sporządzenia nowego opisu i oszacowania (art. 319 ust. 5).

Po wyborze oferty: kiedy umowa

Syndyk zawiera umowę sprzedaży w terminie wyznaczonym przez sędziego-komisarza, nie dłuższym niż cztery miesiące od zatwierdzenia wyboru oferenta (art. 321 ust. 1). Jeśli do umowy nie dojdzie z winy oferenta, sędzia-komisarz zarządza nowy przetarg albo aukcję — i oferent, który umowy nie zawarł, nie może w nich uczestniczyć (art. 321 ust. 2). Warto o tym pamiętać, planując finansowanie: cztery miesiące to maksimum, ale termin w konkretnej sprawie może być krótszy.

Co dostajesz: skutki sprzedaży w upadłości

Zgodnie z art. 313 Prawa upadłościowego sprzedaż w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej:

• Podatki upadłego. Nabywca składników masy upadłości nie odpowiada za zobowiązania podatkowe upadłego, także powstałe po ogłoszeniu upadłości (ust. 1).
• Obciążenia wygasają. Sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw i roszczeń osobistych ujawnionych w księdze wieczystej oraz zgłoszonych syndykowi w terminie; w miejsce wygasłego prawa uprawniony zaspokaja się z ceny. Skutek powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży, a podstawą wykreślenia hipoteki jest sama umowa sprzedaży (ust. 2).
• Co zostaje w mocy bez potrącania z ceny: służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu i służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli (ust. 3). Użytkowanie i prawa dożywotnika zostają w mocy, jeżeli mają pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami, nieruchomość nie jest obciążona hipotekami albo ich wartość znajduje pełne pokrycie w cenie (wtedy zalicza się ją na cenę nabycia).
• Służebność gruntowa. Sędzia-komisarz może na wniosek właściciela nieruchomości władnącej utrzymać w mocy służebność gruntową, która jest dla niej konieczna, a nie obniża istotnie wartości nieruchomości obciążonej (ust. 4).

Podobne zasady, choć w innej ustawie, obowiązują w egzekucji komorniczej i skarbowej — szczegółowo opisujemy je w poradnikach o hipotekach i obciążeniach oraz służebnościach i dożywociu. Przy sprzedaży ułamkowej części nieruchomości stosuje się odpowiednio wybrane przepisy k.p.c. (art. 313 ust. 6).

Co sprawdzić przed przetargiem

• Obwieszczenie i warunki przetargu — cena wywoławcza, wadium, termin i miejsce, termin składania ofert, sygnatura sprawy upadłościowej.
• Opis i oszacowanie — stan, powierzchnia, obciążenia, które zostają w mocy; sprawdź, czy nie ma zarzutów w toku.
• Księga wieczysta — jakie prawa i roszczenia są wpisane (w liście kontrolnej opisujemy, jak ją czytać).
• Stan faktyczny — czy nieruchomość jest zamieszkana i przez kogo; ustal to z syndykiem przed przetargiem, bo od tego zależą koszty i czas wejścia w posiadanie.

Najczęstsze pytania

Czytaj dalej

• Licytacja, przetarg czy aukcja — czym różnią się sposoby sprzedaży nieruchomości z majątku publicznego
• Hipoteki i obciążenia — co wygasa po przysądzeniu własności
• Służebności i dożywocie — obciążenia, które nie znikają po licytacji
• Słownik pojęć: licytacja, przetarg, rękojmia, wadium — wyjaśnienia od A do Z
• Jak sprawdzić nieruchomość przed licytacją — lista kontrolna
• Wszystkie poradniki — jak kupić nieruchomość z licytacji, od skarbówki, gminy, KOWR albo syndyka

Przeglądaj aktualne licytacje na mapie →