Przetargi KOWR — jak kupić ziemię rolną od Skarbu Państwa i dlaczego jest jej tak mało

KOWR sprzedaje grunty Zasobu w przetargach, w części z nich tylko dla rolników. Sprzedaż jest wstrzymana na 20 lat — z wyjątkami, m.in. dla gruntów rolnych do 5 ha.

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) dysponuje Zasobem Własności Rolnej Skarbu Państwa — tworzy go mienie Skarbu Państwa przejęte w trybie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi (m.in. nieruchomości rolne i mienie po zlikwidowanych PGR-ach) oraz mienie nabyte przez KOWR (art. 12). Sprzedaje nieruchomości z Zasobu w przetargach, a część dzierżawi. To nie jest licytacja komornicza: nie ma dłużnika ani egzekucji, są ustawowe warunki, kto i na jakich zasadach może kupić. Aktualne oferty zbieramy na stronie grunty KOWR — sprzedaż i dzierżawa.

Dlaczego KOWR sprzedaje tak mało: moratorium na sprzedaż Zasobu

Ustawa z 14 kwietnia 2016 r. wstrzymuje sprzedaż nieruchomości Zasobu, ich części i udziałów w nich. Od 30 kwietnia 2026 r. okres wstrzymania wynosi 20 lat od wejścia ustawy w życie (30 kwietnia 2016 r.), czyli do kwietnia 2036 r. (art. 1 w brzmieniu nadanym ustawą z 23 stycznia 2026 r.). Zakaz nie obejmuje jednak kilku kategorii (art. 2 ust. 1):

• nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie, ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy albo planie ogólnym gminy na cele inne niż rolne (np. parki przemysłowe, składy, budownictwo mieszkaniowe, obiekty sportowe),
• nieruchomości w granicach specjalnych stref ekonomicznych,
• domów, lokali mieszkalnych, budynków gospodarczych i garaży wraz z niezbędnym gruntem oraz ogródków przydomowych,
• nieruchomości rolnych o powierzchni do 5 ha (przed 30 kwietnia 2026 r. było to 2 ha),
• udziałów we współwłasności takich nieruchomości.

Poza tymi wyjątkami KOWR może sprzedać nieruchomość tylko za zgodą ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, udzieloną na jego wniosek, gdy uzasadniają to względy społeczno-gospodarcze (art. 2 ust. 2). Sprzedaż bez takiej zgody jest nieważna (art. 2 ust. 3). Ustawa wstrzymuje sprzedaż, nie dzierżawę — dzierżawa Zasobu odbywa się na odrębnych zasadach (art. 39 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa).

W ofertach, które zbiera nasz serwis, widać to wyraźnie. Na 15 października 2026 r. mieliśmy 275 ofert sprzedaży KOWR z terminem przetargu od tego dnia: 270 miało do 5 ha (mediana ok. 0,36 ha), a z pięciu większych cztery to grunty nierolne. To nasza obserwacja z ogłoszeń KOWR, nie statystyka urzędowa — ale pokazuje, że w tej puli kupić można głównie niewielkie działki.

Zanim ogłoszą przetarg: wykaz i pierwszeństwo

KOWR sporządza wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży i ogłasza go na swojej stronie w BIP, w siedzibie właściwej izby rolniczej, w urzędzie gminy i w oddziale terenowym na 14 dni przed ogłoszeniem przetargu (art. 28 ust. 1). Wykaz zawiera m.in. powierzchnię, rodzaj użytków i ich klasy, numer księgi wieczystej, cenę i przeznaczenie w planie.

Część osób ma pierwszeństwo w nabyciu po cenie ustawowej (art. 29 ust. 1): przede wszystkim dzierżawca zbywanej nieruchomości, jeżeli dzierżawa trwała faktycznie co najmniej 3 lata. KOWR zawiadamia go na piśmie, a termin na złożenie wniosku nie może być krótszy niż 21 dni od otrzymania zawiadomienia (ust. 1c). Dopiero nieruchomości, które nie zostały sprzedane w ten sposób, idą do przetargu (ust. 2).

Cena wywoławcza

Cena nieruchomości Zasobu nie może być niższa niż jej wartość określona według zasad gospodarki nieruchomościami (art. 30 ust. 1); dla gruntów rolnych można ją też ustalić według stawek szacunkowych hektara i ceny żyta (ust. 2). Jeśli przetarg nie zostanie rozstrzygnięty, w kolejnych KOWR może obniżyć cenę wywoławczą, ale nie niżej niż do połowy ceny z art. 30; gdy i kolejny przetarg nie wyłoni nabywcy, może sprzedać nieruchomość bez przetargu za cenę nie niższą niż cena wywoławcza ostatniego przetargu (art. 29 ust. 3a).

Przetarg ustny: ograniczony i nieograniczony

Nieruchomości Zasobu sprzedaje się co do zasady w publicznym przetargu ustnym (licytacji). Ustawa wprowadza jednak ważny podział (art. 29 ust. 2): w pierwszej kolejności sprzedaje się w przetargu, w którym mogą uczestniczyć wyłącznie podmioty wskazane w ustawie (to „przetarg ograniczony") nieruchomości rolne o powierzchni od 1 ha oraz nieruchomości przeznaczone na cele rolne — w miejscowym planie zagospodarowania, planie rewitalizacji lub odbudowy albo w ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, a gdy takich dokumentów brak — położone w planie ogólnym gminy w strefie wielofunkcyjnej z zabudową zagrodową, strefie produkcji rolniczej lub strefie otwartej. Pozostałe nieruchomości sprzedaje się w publicznym przetargu ustnym, w którym — poza wyłączeniami z ust. 3bc (m.in. zaległości wobec państwa, bezumowne władanie) — startować mogą osoby fizyczne, osoby prawne i jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, które wniosą wadium i spełnią warunki z ogłoszenia (art. 29 ust. 3e).

Kto może startować w przetargu ograniczonym (art. 29 ust. 3b)? Zależy od ogłoszenia, bo KOWR „może zastrzec" krąg uczestników. Ustawa pozwala ograniczyć go do podmiotów z zamkniętego katalogu, między innymi:

• rolnicy indywidualni zamierzający powiększyć gospodarstwo rodzinne, mieszkający w gminie, w której leży nieruchomość, albo w gminie z nią graniczącej (dowodem zamieszkania jest zameldowanie na pobyt stały — ust. 3d);
• osoby z kwalifikacjami rolniczymi zamierzające utworzyć gospodarstwo rodzinne, które w ciągu roku przed ogłoszeniem przetargu nie były właścicielami ani użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych co najmniej 1 ha;
• pracownicy zlikwidowanych PGR-ów, rolnicy, którzy po 1991 r. sprzedali Skarbowi Państwa grunty na cele publiczne, członkowie zlikwidowanych rolniczych spółdzielni produkcyjnych, niedawni repatrianci i niektóre spółki pracownicze.

KOWR może też poszerzyć krąg rolników o osoby, które nie spełniają wymogu stażu albo zamieszkania z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jeśli w dniu ogłoszenia wykazu miały nie więcej niż 40 lat albo realizują warunki decyzji o przyznaniu pomocy ze środków na rozwój obszarów wiejskich, wskazanej w tym przepisie (ust. 3bb). Nie może startować m.in. podmiot, który kiedykolwiek nabył z Zasobu co najmniej 300 ha użytków rolnych, który ma zaległości wobec KOWR, Skarbu Państwa, samorządu, ZUS lub KRUS albo który włada lub władał nieruchomościami Zasobu bez tytułu prawnego i mimo wezwania KOWR ich nie opuścił (ust. 3ba i 3bc; zakaz nie dotyczy podmiotu, który nie władał nimi bez tytułu w okresie 5 lat przed ogłoszeniem przetargu — ust. 3bca).

Konkurs ofert. KOWR może też sprzedawać w trybie przetargu ofert pisemnych (konkursu ofert), również tylko dla podmiotów z ust. 3b. Cena to wartość nieruchomości powiększona o koszty jej przygotowania do sprzedaży, a o wyborze decydują kryteria, takie jak odległość gospodarstwa oferenta, powierzchnia gruntów nabytych lub wydzierżawionych z Zasobu czy intensywność produkcji zwierzęcej (ust. 3).

A ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego? Jej ograniczenia (nabywcą ziemi rolnej może być co do zasady wyłącznie rolnik indywidualny, limit 300 ha) nie dotyczą nieruchomości rolnych z Zasobu — art. 1a pkt 1 lit. a tej ustawy je wyłącza. Obowiązują za to przepisy ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (w tym jej własny limit: sprzedaż nieruchomości rolnej może nastąpić, jeżeli po niej łączna powierzchnia użytków rolnych będących własnością nabywcy nie przekroczy 300 ha i nabytych kiedykolwiek z Zasobu nie przekroczy 300 ha, z wyjątkami z ust. 1a — art. 28a ust. 1) oraz warunki ogłoszenia. Przy zakupie ziemi rolnej z licytacji komorniczej sprawa wygląda inaczej — opisujemy ją w poradniku licytacja gruntu rolnego.

Wadium — uwaga na jedną zasadę

Do przetargu przystępują osoby, które wniosą wadium w terminie, miejscu i formie z ogłoszenia (art. 29 ust. 3e; zwolnienie z wadium — do wysokości potwierdzonego prawa i po złożeniu pisemnego zobowiązania — mogą dostać tylko osoby z prawem do rekompensaty za mienie pozostawione poza granicami kraju, ust. 3f). Ustawa zawiera tu zasadę, której nie ma w przetargach gminnych: wadium nie podlega zwrotowi, jeżeli żaden z uczestników przetargu ustnego nie zgłosi postąpienia ponad cenę wywoławczą (albo żaden z uczestników przetargu ofert nie zaoferuje co najmniej ceny wywoławczej). Przepada też zwycięzcy, który uchyli się od zawarcia umowy, oraz uczestnikowi, z którego winy zawarcie umowy stało się niemożliwe (ust. 3g). Przeczytaj w ogłoszeniu, jak wygląda to w Twoim przetargu, zanim wpłacisz pieniądze.

Spory o dopuszczenie i przebieg przetargu: osoba, która zgłosiła zamiar udziału, może w ciągu 3 dni od ogłoszenia listy dopuszczonych wnieść zastrzeżenia do dyrektora oddziału terenowego KOWR, a uczestnik — w ciągu 7 dni od czynności przetargowych; dyrektor rozpatruje je w 7 dni, a na jego rozstrzygnięcie można wnieść zastrzeżenia do Dyrektora Generalnego KOWR w ciągu 7 dni od doręczenia (art. 29 ust. 6–11).

Po zakupie: 15 lat zobowiązań i pierwokup

Umowa sprzedaży nieruchomości rolnej zbywanej z pierwszeństwem, w przetargu ograniczonym albo z rozłożeniem należności na raty (art. 31 ust. 2) zawiera w szczególności zobowiązania nabywcy (art. 29a ust. 1):

• nieprzenoszenia własności przez 15 lat i prowadzenia na ziemi działalności rolniczej — osoba fizyczna osobiście;
• nieustanawiania w tym 15-letnim okresie hipoteki na rzecz podmiotów innych niż KOWR;
• zapłaty 40% ceny sprzedaży, jeżeli złamiesz którekolwiek z tych zobowiązań albo złożysz nieprawdziwe oświadczenie.

Zobowiązań tych nie stosuje się do nieruchomości rolnej, która w planie miejscowym, rewitalizacji lub odbudowy jest przeznaczona na cele inne niż rolne, której zagospodarowanie w ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu określono jako inne niż rolne, a bez tych dokumentów — którą plan ogólny gminy obejmuje inną strefą niż wielofunkcyjna z zabudową zagrodową, produkcji rolniczej lub otwarta (ust. 1a). Kara nie dotyczy też przeniesienia własności na zstępnego, wstępnego, przysposobionego lub przysposabiającego (a w ich braku — krewnego w linii bocznej) ani przeniesienia własności lub ustanowienia hipoteki za pisemną zgodą KOWR (ust. 3). KOWR może zgodzić się na przeniesienie własności, gdy nabywca jest osobą fizyczną zamierzającą powiększyć gospodarstwo rodzinne albo utworzyć je (z kwalifikacjami rolniczymi), albo której przyznano pomoc na rozwój obszarów wiejskich, oraz na hipotekę zabezpieczającą kredyt na zakup ziemi na powiększenie gospodarstwa, inwentarza i maszyn, budowę lub modernizację budynków produkcyjnych, odbudowę po zdarzeniach losowych albo przedsięwzięcie, na które udziela się pomocy ze środków publicznych w związku z takimi zdarzeniami (ust. 4). To ważne przy finansowaniu: przez 15 lat bank nie dostanie hipoteki na takiej ziemi bez zgody KOWR.

Niezależnie od tego KOWR ma prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa przy odsprzedaży nieruchomości przez nabywcę w ciągu 5 lat od nabycia (art. 29 ust. 4).

Najczęstsze pytania

Czytaj dalej

• Licytacja gruntu rolnego — kto w ogóle może kupić
• Licytacja, przetarg czy aukcja — czym różnią się sposoby sprzedaży nieruchomości z majątku publicznego
• Przetarg na nieruchomość od gminy — jak kupić lokal lub działkę krok po kroku
• Słownik pojęć: licytacja, przetarg, rękojmia, wadium — wyjaśnienia od A do Z
• Wszystkie poradniki — jak kupić nieruchomość z licytacji, od skarbówki, gminy, KOWR albo syndyka

Przeglądaj aktualne licytacje na mapie →