Licytacja skarbowa — jak kupić nieruchomość od urzędu skarbowego (eLicytacje KAS)

Urząd skarbowy sprzedaje zajęte nieruchomości w egzekucji administracyjnej. Ceny wywoławcze to 3/4, 70% i 65% oszacowania, a na zapłatę możesz dostać nawet 3 miesiące.

Licytacja skarbowa to sprzedaż nieruchomości zajętej za zaległe należności publicznoprawne — podatki, składki, opłaty. Prowadzi ją organ egzekucyjny — co do zasady jest nim naczelnik urzędu skarbowego (art. 19 § 1 u.p.e.a.) — w trybie egzekucji administracyjnej, a nie komornik sądowy, więc obowiązuje inna ustawa (ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, dalej: u.p.e.a.) i inne liczby. Sporo osób zakłada, że zasady są takie same jak u komornika. Nie są — zwłaszcza ceny kolejnych licytacji i terminy. Aktualne oferty zbieramy na stronie licytacje skarbowe.

Portal eLicytacje KAS i licytacja stacjonarna

Licytacja publiczna nieruchomości może odbywać się za pośrednictwem Portalu eLicytacje KAS (art. 110wa § 1 u.p.e.a.) — z tego portalu pochodzą oferty, które pokazujemy. Alternatywą jest licytacja ustna, prowadzona publicznie przez poborcę skarbowego pod nadzorem kierownika komórki egzekucyjnej urzędu skarbowego, zwanego „komornikiem skarbowym" (art. 111c § 1).

W licytacji w portalu wygrywa ten, kto w chwili jej zakończenia zaoferował najwyższą cenę (art. 110wb § 1). Przepisy o warunkach dopuszczenia do licytacji w portalu (m.in. zgoda na doręczanie pism przez konto w e-Urzędzie Skarbowym, wskazanie, czy licytuje się we własnym imieniu, czy jako pełnomocnik lub przedstawiciel, podanie danych i stanu cywilnego, wpłata wadium) oraz o czasie jej trwania — 7 dni, z wydłużaniem o 5 minut po każdym postąpieniu zgłoszonym w ostatnich 5 minutach, łącznie najwyżej o 72 godziny — sformułowano dla licytacji ruchomości (art. 107f i 107h); do licytacji nieruchomości w portalu stosuje się je odpowiednio (art. 110wb § 5).

Wadium: jedna dziesiąta oszacowanej wartości

Wadium wynosi 1/10 oszacowanej wartości nieruchomości (art. 111 § 1) i składa je przystępujący do licytacji. Nie składa go osoba, której przysługuje ujawnione w opisie i oszacowaniu prawo do nieruchomości o wartości nie niższej niż wadium; jeśli jest niższa — wadium obniża się o tę wartość (§ 5 i 6).

• Przegrywającym wadium zwraca się niezwłocznie, najpóźniej w ciągu 7 dni roboczych od licytacji; za datę zwrotu uznaje się dzień obciążenia rachunku organu egzekucyjnego (art. 111a).
• Wygrywającemu wadium zatrzymuje się i potrąca z ceny nabycia (art. 111a i 112 § 1).
• Gdy nie zapłacisz ceny w terminie, tracisz wadium (art. 111b § 1), a z niego pokrywa się koszty egzekucji związane ze sprzedażą.

Ceny wywoławcze: 3/4, 70% i 65% oszacowania

Tu są największe różnice w stosunku do licytacji komorniczej:

• pierwsza licytacja — cena wywoławcza to trzy czwarte oszacowanej wartości (art. 111e);
• druga licytacja — 70% oszacowanej wartości (art. 111i § 1);
• trzecia licytacja — 65% oszacowanej wartości (art. 111j § 1).

U komornika sądowego są dwa terminy: 3/4 i 2/3 sumy oszacowania (art. 965 i 983 k.p.c.), po czym egzekucja z nieruchomości zostaje umorzona (albo wierzyciel przejmuje nieruchomość). W licytacji skarbowej jest trzeci termin i najniższy próg to 65%, nie 2/3.

Jeżeli nikt nie przystąpił do drugiej albo trzeciej licytacji, nieruchomość mogą przejąć na własność wierzyciel egzekwujący lub hipoteczny oraz współwłaściciel — za cenę nie niższą niż odpowiednio 70% i 65% wartości, na wniosek złożony w terminie 7 dni od licytacji; urząd skarbowy tego prawa nie ma (art. 111i § 2–3 i art. 111j § 2). Jeżeli po trzeciej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości, uchyla się jej zajęcie, a nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta nie wcześniej niż po 12 miesiącach od dnia uchylenia zajęcia (art. 111k § 1) — u komornika to 6 miesięcy od drugiej licytacji (art. 985 k.p.c.).

Postąpienie nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych (art. 111f § 2). Wyliczysz je w kalkulatorze licytacji — wystarczy wpisać oszacowaną wartość z obwieszczenia.

Wygrana: skarga, przybicie i zapłata

1. Obwieszczenie o wyłonieniu zwycięzcy. Po zakończeniu licytacji organ obwieszcza w portalu, kto zaoferował najwyższą cenę, bez ujawniania jego danych osobowych (art. 110wb § 2).
2. Skarga w 3 dni. Zobowiązany, wierzyciel i licytant mogą złożyć skargę na naruszenie przepisów o przeprowadzeniu licytacji nie później niż w ciągu 3 dni od tego obwieszczenia; organ rozstrzyga ją w 7 dni (art. 110wb § 3–4). Dopóki skargi nie są rozstrzygnięte, przybicie się wstrzymuje (art. 111m § 3).
3. Przybicie. Organ wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta z najwyższą ceną; odmawia go m.in. gdy skargi potwierdziły uchybienia, które mogły istotnie wpłynąć na wynik, albo gdy egzekucja podlegała umorzeniu lub zawieszeniu (art. 111m § 1 i art. 111n).
4. Zapłata ceny. Gdy przybicie stanie się ostateczne, organ wzywa Cię do wpłaty ceny z potrąceniem wadium w ciągu 14 dni od otrzymania wezwania; na Twój wniosek może wyznaczyć dłuższy termin, ale nie dłuższy niż 3 miesiące (art. 112 § 1). U komornika sądowego to dwa tygodnie i najwyżej miesiąc (art. 967 k.p.c.) — dla finansowania kredytem trzy miesiące to realna różnica.
5. Przyznanie własności. Po zapłacie organ wydaje postanowienie o przyznaniu własności; gdy stanie się ostateczne, przenosi własność, jest podstawą wpisu do księgi wieczystej i tytułem do wprowadzenia Cię w posiadanie (art. 112b).

Obciążenia, które zostają i które wygasają

Z chwilą, gdy postanowienie o przyznaniu własności stanie się ostateczne, wygasają prawa ciążące na nieruchomości i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych; w ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia z ceny (art. 112c § 1). Pozostają w mocy m.in. prawa ciążące z mocy ustawy oraz niektóre służebności, a także użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli mają pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami, nieruchomość nie jest hipoteką obciążona albo ich wartość znajduje pełne pokrycie w cenie (art. 112c § 2–3). Prowadzący licytację podaje przed jej rozpoczęciem prawa utrzymane w mocy z zaliczeniem na cenę i bez zaliczenia (art. 111c § 2 pkt 5). Szczegóły i praktyczne przykłady omawiamy w poradnikach o hipotekach i służebnościach.

Kto nie może licytować

W licytacji nie mogą uczestniczyć m.in. zobowiązany, egzekutor prowadzący egzekucję i jego małżonek oraz dzieci, osoby obecne w charakterze urzędowym, a także licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji tej samej nieruchomości, i osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu, a go nie przedstawiły (art. 111d § 1). Do przeprowadzenia licytacji wystarczy jeden licytant (§ 2).

Licytacja skarbowa a komornicza — w skrócie

Najczęstsze pytania

Czytaj dalej

• Licytacja, przetarg czy aukcja — czym różnią się sposoby sprzedaży nieruchomości z majątku publicznego
• Wadium i rękojmia na licytacji — ile, kiedy i jak wpłacić
• Pierwsza i druga licytacja — co się dzieje, gdy nikt nie kupi
• Hipoteki i obciążenia — co wygasa po przysądzeniu własności
• Słownik pojęć: licytacja, przetarg, rękojmia, wadium — wyjaśnienia od A do Z
• Wszystkie poradniki — jak kupić nieruchomość z licytacji, od skarbówki, gminy, KOWR albo syndyka

Przeglądaj aktualne licytacje na mapie →