Licytacja, przetarg czy aukcja — czym różnią się sposoby sprzedaży nieruchomości z majątku publicznego

Komornik, urząd skarbowy, gmina, KOWR i syndyk sprzedają nieruchomości według różnych przepisów. Porównujemy kto sprzedaje, od jakiej ceny, z jakim zabezpieczeniem i kiedy trzeba zapłacić.

Na naszej mapie obok siebie leżą oferty, które wyglądają podobnie — adres, cena, termin — ale pochodzą z pięciu różnych trybów sprzedaży. Każdy ma własne przepisy, własną cenę startową i własne ryzyka. Poniżej zestawienie, które pozwala je odróżnić, zanim wpłacisz pierwsze pieniądze. Szczegóły każdego trybu opisują osobne poradniki, do których linkujemy pod tabelą.

	Licytacja komornicza	Licytacja skarbowa (KAS)	Przetarg gminny	Przetarg KOWR	Sprzedaż od syndyka
Kto sprzedaje	komornik sądowy, pod nadzorem sądu	organ egzekucyjny — naczelnik urzędu skarbowego (art. 19 § 1 u.p.e.a.)	gmina, powiat, województwo (starosta — mienie Skarbu Państwa)	Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (Zasób Własności Rolnej SP)	syndyk, pod nadzorem sędziego-komisarza
Podstawa prawna	k.p.c., egzekucja z nieruchomości	u.p.e.a. (egzekucja administracyjna)	u.g.n. i rozporządzenie RM o przetargach	ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi SP, ustawa o wstrzymaniu sprzedaży	Prawo upadłościowe, art. 313–321
Cena startowa	3/4 sumy oszacowania; w drugim terminie 2/3 (art. 965, 983)	3/4, potem 70%, potem 65% oszacowanej wartości (art. 111e, 111i, 111j)	1. przetarg: nie mniej niż wartość; w 2. urząd może obniżyć do 50%; rokowania nie mniej niż 40% (art. 67)	co do zasady nie mniej niż wartość (art. 30 ust. 1; dla gruntów rolnych także metoda z ust. 2); w kolejnych przetargach może być niższa, nie niżej niż połowa (art. 29 ust. 3a)	brak ustawowej drabiny — warunki zatwierdza sędzia-komisarz
Zabezpieczenie	rękojmia: 1/10 sumy oszacowania (art. 962)	wadium: 1/10 oszacowanej wartości (art. 111)	wadium: 5–20% ceny wywoławczej (§ 4 rozporządzenia)	wadium wg ogłoszenia; nie wraca m.in., gdy nikt nie zgłosi postąpienia ponad cenę wywoławczą (art. 29 ust. 3g)	wadium wg warunków przetargu
Zapłata reszty ceny	2 tygodnie od wezwania, na wniosek do miesiąca (art. 967)	14 dni od wezwania, na wniosek do 3 miesięcy (art. 112 § 1)	najpóźniej do dnia zawarcia umowy (art. 70 ust. 1 u.g.n.)	co do zasady najpóźniej w dniu zawarcia umowy; KOWR może jednak rozłożyć należność na raty na zasadach z art. 31 ust. 2	termin zapłaty wynika z warunków przetargu; umowę syndyk zawiera w terminie od sędziego-komisarza, najwyżej 4 miesiące od zatwierdzenia wyboru (art. 321 ust. 1)
Gdy nikt nie kupi	2. licytacja na wniosek wierzyciela, potem umorzenie albo przejęcie przez wierzyciela (art. 985)	2. i 3. licytacja; gdy nikt nie przystąpił, możliwe przejęcie przez wierzyciela lub współwłaściciela (art. 111i–111j); po trzeciej licytacji bez przejęcia — uchylenie zajęcia (art. 111k)	2. przetarg po 30 dniach–6 miesiącach, potem rokowania albo kolejne przetargi (art. 39)	kolejne przetargi; po nieudanym — sprzedaż bez przetargu za cenę nie niższą niż ostatnia wywoławcza	gdy umowa nie dojdzie do skutku z winy oferenta — nowy przetarg lub aukcja bez jego udziału (art. 321 ust. 2); poza tym według warunków przetargu
Kto może startować	co do zasady każdy, kto wpłaci rękojmię	każdy z wadium, poza wymienionymi w art. 111d (m.in. zobowiązany)	nieograniczony: każdy z wadium; ograniczony: spełniający warunki z ogłoszenia	rolne od 1 ha oraz przeznaczone na cele rolne najpierw tylko dla wskazanych w ustawie (m.in. rolników indywidualnych); inne — według warunków ogłoszenia i wyłączeń ustawowych (ust. 3bc, 3e)	zależy od warunków przetargu
Skutek nabycia	przysądzenie własności; wygasają prawa ciążące na nieruchomości, z wyjątkami (art. 999–1000 k.p.c.)	przyznanie własności; wygasają prawa i skutki ujawnienia praw (art. 112c)	umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego; obciążenia podaje ogłoszenie	umowa sprzedaży; przy gruntach rolnych kupionych z pierwszeństwem, w przetargu ograniczonym lub na raty — 15-letnie zobowiązania; pierwokup KOWR przez 5 lat	skutki sprzedaży egzekucyjnej; hipoteka wykreślana na podstawie umowy (art. 313)
U nas	mapa licytacji	licytacje skarbowe	przetargi gminne	grunty KOWR	sprzedaż od syndyka

Trzy pytania, które odróżniają tryby

1. Skąd bierze się cena startowa?

W licytacji komorniczej i skarbowej cena wywołania jest sztywną częścią sumy oszacowania, wynikającą wprost z ustawy: dzięki temu, znając sumę oszacowania, z ceny wywołania odczytasz, który to termin (nasz poradnik o pierwszej i drugiej licytacji pokazuje jak). W przetargu gminnym i KOWR cenę ustala sprzedający na podstawie wyceny, a ustawa wyznacza tylko dolne granice obniżek — „może obniżyć", nie „musi". W upadłości nie ma żadnej reguły procentowej; liczą się warunki zatwierdzone przez sędziego-komisarza.

2. Czy zabezpieczenie wraca po przegranej?

Rękojmię i wadium zwraca się przegrywającym — w licytacji komorniczej niezwłocznie (art. 963 k.p.c.), w skarbowej najpóźniej w 7 dni roboczych (art. 111a u.p.e.a.), w przetargu gminnym najpóźniej w 3 dni od zamknięcia lub odwołania przetargu (§ 4 ust. 7 rozporządzenia). Wyjątek wart zapamiętania to przetarg KOWR: wadium nie podlega zwrotowi, jeżeli żaden uczestnik przetargu ustnego nie zgłosi postąpienia ponad cenę wywoławczą (art. 29 ust. 3g pkt 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa). W licytacji skarbowej zwycięzca traci wadium, gdy nie zapłaci ceny w terminie (art. 111b u.p.e.a.); w przetargu gminnym, gdy bez usprawiedliwienia nie przystąpi do umowy, organizator może od niej odstąpić, a wadium nie podlega zwrotowi (art. 41 ust. 2 u.g.n.); w przetargu KOWR wadium nie wraca zwycięzcy, który uchyli się od zawarcia umowy (art. 29 ust. 3g pkt 2 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa); w upadłości decydują warunki przetargu.

3. Co dzieje się z obciążeniami?

W licytacji komorniczej, skarbowej i przy sprzedaży przez syndyka nabycie ma skutki sprzedaży egzekucyjnej: hipoteki i większość praw wygasa, a wierzyciele zaspokajają się z ceny — z wyjątkami, które opisujemy w poradnikach o hipotekach i służebnościach. W przetargu gminnym i KOWR kupujesz na podstawie umowy sprzedaży; w ogłoszeniu o przetargu gminnym podaje się obciążenia nieruchomości (§ 13 pkt 3 rozporządzenia), a wykaz KOWR zawiera numer księgi wieczystej (art. 28 ust. 2 pkt 3) — obciążenia sprawdź w księdze. Zawsze zaczynaj od księgi wieczystej.

Pozostali sprzedający: PKP, AMW, Orange, TAURON

Na mapie są też nieruchomości PKP, Agencji Mienia Wojskowego, Orange i TAURON. Sprzedaż w tych przypadkach opisuje ogłoszenie sprzedającego — warunki, wadium, terminy i zasady wyboru oferty podaje ono, a nie jedna wspólna ustawa. Przy każdej takiej ofercie linkujemy do ogłoszenia źródłowego i zaznaczamy, że to nie jest licytacja komornicza.

Od czego zacząć

Mieszkanie lub dom w mieście — przeglądaj licytacje komornicze i skarbowe oraz przetargi gminne (lokale komunalne); porównaj księgi wieczyste, nie tylko ceny.
Działka budowlana — przetargi gminne (grunty miejskie) i sekcja przed licytacją, która zapowiada nieruchomości, zanim trafią do licytacji.
Ziemia rolna — KOWR, ale pamiętaj o moratorium na sprzedaż i o ograniczonych przetargach dla rolników.
Nieruchomości po upadłości — oferty syndyków; sprawdzaj warunki zatwierdzone przez sędziego-komisarza.

Wyliczysz progi cenowe dla kilku trybów w kalkulatorze licytacji.

Najczęstsze pytania

Czym różni się licytacja od przetargu?

W egzekucji licytacja to sprzedaż zajętej nieruchomości dłużnika — komornicza (k.p.c.) albo skarbowa (u.p.e.a.) — z ceną startową wynikającą wprost z ustawy. Przetarg to konkurencyjny tryb wyboru nabywcy stosowany m.in. przez gminy, KOWR i syndyków. W przetargach gminnych i KOWR ustawy określają dolne granice ceny wywoławczej; w przetargu syndyka cenę wywoławczą określają warunki zatwierdzone przez sędziego-komisarza. Pojęcia nie są rozłączne: ustawa o Zasobie nazywa publiczny przetarg ustny KOWR także licytacją (art. 29 ust. 2) — znaczenie zależy od ustawy.

W którym trybie cena startowa może być najniższa?

Ustawowe dolne granice to: 2/3 sumy oszacowania w licytacji komorniczej, 65% w trzeciej licytacji skarbowej, 50% wartości w drugim przetargu gminnym (i 40% w rokowaniach po dwóch nieudanych przetargach) oraz połowa ceny z art. 30 w kolejnych przetargach KOWR. Ostateczna cena zależy jednak od wyceny konkretnej nieruchomości i od decyzji sprzedającego, więc porównuj kwoty, nie procenty.

Czy wadium wraca przegranemu w każdym trybie?

W licytacjach i przetargach gminnych tak, w ustawowych terminach. W przetargu KOWR wadium nie podlega zwrotowi, jeżeli nikt w przetargu ustnym nie zgłosi postąpienia ponad cenę wywoławczą. Warunki wadium w innych przetargach (syndyk, PKP, AMW, spółki) podaje ogłoszenie.

Czy po zakupie od gminy lub KOWR hipoteki też wygasają?

Nie ma tu ustawowej reguły sprzedaży egzekucyjnej. Kupujesz na podstawie umowy sprzedaży, a obciążenia nieruchomości podaje ogłoszenie o przetargu. Dlatego przed przetargiem sprawdź księgę wieczystą i dokumenty wskazane w ogłoszeniu.

Stan prawny na 15.10.2026 r. — przepisy przywołane w tekście porównaliśmy z tekstami jednolitymi z Dziennika Ustaw:

Kodeks postępowania cywilnego (licytacja komornicza) — Dz.U. 2026 poz. 468
Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (licytacja skarbowa) — Dz.U. 2026 poz. 1311
Ustawa o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenie o przetargach (przetarg gminny) — Dz.U. 2026 poz. 399; Dz.U. 2021 poz. 2213
Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz ustawa o wstrzymaniu sprzedaży (KOWR) — Dz.U. 2025 poz. 826; Dz.U. 2025 poz. 559 (wstrzymanie sprzedaży w brzmieniu od 30.04.2026 wg Dz.U. 2026 poz. 317)
Prawo upadłościowe (sprzedaż od syndyka) — Dz.U. 2026 poz. 913

Tekst jednolity odzwierciedla stan z dnia jego ogłoszenia; zmiany wprowadzone później innymi ustawami mogą nie być w nim uwzględnione. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Wiążące warunki konkretnej licytacji zawiera wyłącznie obwieszczenie organu egzekucyjnego.

Czytaj dalej

Przeglądaj aktualne licytacje na mapie →