Przetarg na nieruchomość od gminy — jak kupić lokal lub działkę krok po kroku

Gmina sprzedaje własne lokale i grunty w przetargach. Wadium ustala urząd (5–20% ceny wywoławczej), a cena drugiego przetargu może być niższa — ale nie musi.

Gminy, powiaty i województwa sprzedają swoje nieruchomości — mieszkania komunalne, działki pod zabudowę, budynki użytkowe — zasadniczo w przetargach (art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dalej: u.g.n.). To zupełnie inny świat niż licytacja komornicza: sprzedającym jest samorząd, więc nie ma dłużnika, sumy oszacowania ani rękojmi. Są za to wykaz, wadium, komisja przetargowa i protokół. Aktualne ogłoszenia zbieramy na stronie przetargi gminne.

Bezprzetargowo gmina sprzedaje w sytuacjach wymienionych w ustawie. Art. 37 ust. 2 wskazuje m.in. sprzedaż osobie, której przysługuje pierwszeństwo w nabyciu, zamianę i darowiznę, sprzedaż współwłaścicielowi kupującemu udział oraz właścicielowi sąsiedniej nieruchomości, jeżeli kupowany kawałek poprawia jej zagospodarowanie i nie nadaje się na samodzielną działkę. Ponadto odpowiednia rada (gminy, powiatu) lub sejmik województwa może podjąć uchwałę o odstąpieniu od przetargu w przypadkach z art. 37 ust. 3 i 3a — np. gdy nieruchomość jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe lub inne cele publiczne realizowane przez podmiot, dla którego są to cele statutowe i którego dochody przeznacza się w całości na działalność statutową, albo gdy nieruchomość zabudowaną na podstawie pozwolenia na budowę (lub zalegalizowaną) chce kupić jej dzierżawca lub użytkownik na podstawie umowy zawartej na co najmniej 10 lat. Nie dotyczy to sytuacji, gdy o nabycie ubiega się więcej niż jeden podmiot spełniający te warunki (ust. 3b).

Zanim ogłoszą przetarg: wykaz i pierwszeństwo

Gmina musi najpierw sporządzić wykaz nieruchomości przeznaczonych do zbycia. Wywiesza się go na 21 dni w siedzibie urzędu i zamieszcza na jego stronach internetowych (art. 35 ust. 1 u.g.n.). W wykazie jest m.in. oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej i katastru, powierzchnia, opis, przeznaczenie, cena oraz termin, do którego wnioski mogą złożyć osoby z pierwszeństwem z art. 34 ust. 1 pkt 1 i 2 (art. 35 ust. 2 pkt 12).

Pierwszeństwo w nabyciu mają (art. 34 ust. 1): osoba z roszczeniem o nabycie nieruchomości, poprzedni właściciel pozbawiony własności przed 5 grudnia 1990 r. (albo jego spadkobierca) oraz najemca lokalu mieszkalnego, jeżeli najem trwa na czas nieoznaczony. Wnioski tych osób rozpatruje się przed ogłoszeniem przetargu, a ogłoszenie nie może się pojawić wcześniej niż po upływie ich terminów (art. 38 ust. 2 i 3). Najemca nie czeka na wykaz: dostaje odrębne pisemne zawiadomienie, a termin na wniosek nie może być krótszy niż 21 dni od jego otrzymania (art. 34 ust. 4).

Dla Ciebie to sygnał z dużym wyprzedzeniem. Ogłoszenie przetargu nie może się ukazać przed upływem terminów dla uprawnionych (termin wniosku w wykazie nie może być krótszy niż 6 tygodni od wywieszenia — art. 34 ust. 1 pkt 1 i 2), a sam przetarg odbywa się najwcześniej 30 dni po ogłoszeniu. Wykaz to jeszcze nie przetarg — nie ma w nim terminu, a podana cena jest planowana — dlatego na stronie z przetargami gminnymi pokazujemy tylko przetargi z ogłoszoną datą.

Cztery formy przetargu

Organizator wybiera jedną z czterech form (art. 40 ust. 1 u.g.n.):

• przetarg ustny nieograniczony — licytacja na sali, wygrywa najwyższa cena; startować może każdy, kto wniesie wadium w terminie z ogłoszenia i nie jest wyłączony z przetargu (§ 9 rozporządzenia);
• przetarg ustny ograniczony — jak wyżej, ale tylko dla osób spełniających warunki z ogłoszenia;
• przetarg pisemny nieograniczony — oferty w zamkniętych kopertach, wybierana jest najkorzystniejsza oferta, niekoniecznie najwyższa cena;
• przetarg pisemny ograniczony — oferty w kopertach, ale tylko od osób spełniających warunki.

Przetarg ustny ma na celu uzyskanie najwyższej ceny, pisemny — wybór najkorzystniejszej oferty (art. 40 ust. 2). Formy „ograniczone" organizuje się, gdy warunki może spełnić tylko ograniczona liczba osób (ust. 2a); ogłoszenie musi wtedy uzasadnić wybór takiej formy i wyznaczyć termin zgłoszenia uczestnictwa. Komisja sprawdza oferentów i wywiesza listę zakwalifikowanych najpóźniej dzień przed przetargiem.

Ogłoszenie: ile masz czasu i co w nim znajdziesz

Ogłoszenie o przetargu podaje się do wiadomości co najmniej 30 dni przed terminem, a gdy cena wywoławcza przekracza równowartość 100 000 euro — co najmniej 2 miesiące (§ 6 ust. 1 rozporządzenia w sprawie przetargów). Publikuje się je w Biuletynie Informacji Publicznej urzędu i w sposób zwyczajowo przyjęty; przy cenie powyżej 10 000 euro wyciąg trafia też do prasy. W ogłoszeniu nie wolno zamieszczać terminów kolejnych przetargów na tę samą nieruchomość.

W ogłoszeniu o przetargu ustnym nieograniczonym znajdziesz m.in. (§ 13): cenę wywoławczą, obciążenia nieruchomości, zobowiązania, których jest przedmiotem, termin i miejsce przetargu, wysokość wadium oraz formę, termin i miejsce jego wniesienia, a także skutki uchylenia się od zawarcia umowy. To dokument wiążący — wszystko, co poniżej, obowiązuje w wersji z ogłoszenia.

Wadium: od 5% do 20% ceny wywoławczej

Do przetargu przystępują osoby, które wniosą wadium w terminie wyznaczonym w ogłoszeniu. Urząd ustala jego wysokość w przedziale od 5% do 20% ceny wywoławczej (§ 4 ust. 2). Przy cenie 400 000 zł wadium wynosi więc od 20 000 do 80 000 zł. Może być wniesione w pieniądzu, obligacjach Skarbu Państwa lub papierach wartościowych dopuszczonych do obrotu publicznego, przy czym ogłoszenie wskazuje co najmniej jedną z form (ust. 3 i 4).

• Termin wpłaty jest wcześniejszy niż przetarg. Ma umożliwiać komisji stwierdzenie wpłaty nie później niż 3 dni przed przetargiem (§ 4 ust. 6). Ogłoszenie może zastrzegać, że liczy się data uznania rachunku gminy, nie data przelewu — sprawdź to i wpłać z zapasem. Przy ofertach podajemy ten termin osobno.
• Wygrywającemu wadium zalicza się na poczet ceny (wadium wniesione w pieniądzu, § 4 ust. 8).
• Pozostałym wadium zwraca się niezwłocznie, najpóźniej w ciągu 3 dni od odwołania, zamknięcia albo unieważnienia przetargu lub jego zakończenia wynikiem negatywnym (§ 4 ust. 7).
• Wadium może przepaść. Jeśli wygrany bez usprawiedliwienia nie przystąpi do zawarcia umowy, organizator może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi (art. 41 ust. 2 u.g.n.).

Jak wygląda przetarg ustny

Przetarg prowadzi komisja złożona z 3 do 7 osób; nie mogą w nim uczestniczyć jej członkowie ani osoby im bliskie (§ 8 i 9). Przed otwarciem komisja sprawdza, kto wniósł wadium. Uczestnicy zgłaszają ustnie kolejne postąpienia — o ich wysokości decydują sami, ale postąpienie nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywoławczej, zaokrąglone w górę do pełnych dziesiątek złotych (§ 14 ust. 3). Przy cenie 400 000 zł to minimum 4 000 zł. Gdy postąpienia ustaną, przewodniczący trzykrotnie wywołuje najwyższą cenę i zamyka przetarg.

Przetarg jest ważny niezależnie od liczby uczestników, jeżeli choć jeden zaoferował co najmniej jedno postąpienie powyżej ceny wywoławczej (§ 14 ust. 5). Jeśli nikt nie przystąpił albo nikt nie podniósł ceny ponad wywoławczą, przetarg kończy się wynikiem negatywnym (art. 40 ust. 4).

Możesz wyliczyć wadium i minimalne postąpienie dla konkretnej oferty w naszym kalkulatorze licytacji.

Przetarg pisemny: oferta w kopercie

W przetargu pisemnym nieograniczonym składasz ofertę w zamkniętej kopercie w terminie z ogłoszenia, który nie może upłynąć później niż 3 dni przed przetargiem (§ 17 ust. 1). Oferta zawiera m.in. Twoje dane, datę, oświadczenie, że znasz warunki i przyjmujesz je bez zastrzeżeń, oferowaną cenę i sposób jej zapłaty oraz — jako załącznik — dowód wpłaty wadium. Oferty niekompletne, spóźnione albo nieczytelne komisja odrzuca (§ 20).

Przetarg ma część jawną (otwarcie kopert w obecności oferentów) i niejawną, w której komisja analizuje oferty i wybiera najkorzystniejszą — bierze pod uwagę cenę oraz inne kryteria z warunków przetargu (§ 19–22). Przetarg może się odbyć, chociażby wpłynęła tylko jedna oferta — o ile spełnia warunki z ogłoszenia (§ 18 ust. 1). O wyniku komisja zawiadamia oferentów pisemnie w ciągu 3 dni od zamknięcia przetargu (§ 23).

Cena: dlaczego drugi przetarg bywa tańszy

Cena wywoławcza wynika z wartości nieruchomości (art. 67 u.g.n.), a nie z automatycznej drabiny jak u komornika:

• pierwszy przetarg — cena wywoławcza nie niższa niż wartość nieruchomości (art. 67 ust. 2 pkt 1);
• drugi przetarg — urząd może obniżyć cenę wywoławczą, ale nie poniżej 50% wartości (pkt 2); drugi przetarg odbywa się nie wcześniej niż po 30 dniach i nie później niż po 6 miesiącach od zamknięcia pierwszego (art. 39 ust. 1);
• po drugim przetargu bez wyniku — urząd może sprzedać nieruchomość w drodze rokowań albo ogłaszać kolejne przetargi (znów w oknie od 30 dni do 6 miesięcy; art. 39 ust. 2), a cena w rokowaniach nie może być niższa niż 40% wartości (art. 67 ust. 2 pkt 4).

Obniżka jest możliwością, nie obowiązkiem. Dlatego na ten sam lokal może się odbyć kolejny przetarg — i nie zawsze z niższą ceną. Zawsze czytaj aktualne ogłoszenie, nie zestawienia sprzed miesięcy.

Po wygranej: umowa, zapłata, skarga

• Zawiadomienie o terminie umowy dostajesz najpóźniej w ciągu 21 dni od rozstrzygnięcia przetargu, a wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od doręczenia zawiadomienia (art. 41 ust. 1).
• Cenę płacisz najpóźniej do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność (art. 70 ust. 1) — z potrąceniem wpłaconego wadium. Finansowanie (kredyt, środki ze sprzedaży innej nieruchomości) trzeba mieć gotowe, zanim wystartujesz.
• Umowa zapada w formie aktu notarialnego; podstawą jest protokół przetargu (§ 10 ust. 4).
• Nieusprawiedliwiona nieobecność przy zawarciu umowy pozwala organizatorowi odstąpić od zawarcia umowy, a wadium nie podlega zwrotowi (art. 41 ust. 2).
• Skarga. Uczestnik może zaskarżyć czynności przetargowe w ciągu 7 dni od ogłoszenia wyniku przetargu ustnego (albo od doręczenia zawiadomienia o wyniku pisemnego) do organu wykonawczego gminy lub wojewody (art. 40 ust. 5). Wniesienie skargi wstrzymuje czynności związane ze zbyciem (§ 11 ust. 2). Informację o wyniku przetargu urząd publikuje w BIP na co najmniej 7 dni (§ 12).

Przetarg gminny a licytacja komornicza — najważniejsze różnice

Jak szukać przetargów gminnych

Ogłoszenia gmin leżą w ich Biuletynach Informacji Publicznej, na stronach urzędów i — jak w Szczecinie — na miejskich portalach ofert. Ich zbieranie jest żmudne, więc zaczynamy od największych miast: na stronie przetargów gminnych znajdziesz dziś oferty Gminy Miasto Szczecin razem z numerami działek, obrysami z ewidencji gruntów, terminami przetargu i terminem wpłaty wadium. Możesz też ustawić powiadomienie e-mail o nowych przetargach w okolicy.

Najczęstsze pytania

Czytaj dalej

• Licytacja, przetarg czy aukcja — czym różnią się sposoby sprzedaży nieruchomości z majątku publicznego
• Licytacja skarbowa — jak kupić nieruchomość od urzędu skarbowego (eLicytacje KAS)
• Przetargi KOWR — jak kupić ziemię rolną od Skarbu Państwa i dlaczego jest jej tak mało
• Słownik pojęć: licytacja, przetarg, rękojmia, wadium — wyjaśnienia od A do Z
• Pierwsza i druga licytacja — co się dzieje, gdy nikt nie kupi
• Wszystkie poradniki — jak kupić nieruchomość z licytacji, od skarbówki, gminy, KOWR albo syndyka

Przeglądaj aktualne licytacje na mapie →