Ceny mieszkań z licytacji komorniczych według województw — raport z 1 313 licytacji

Mediana ceny wywoławczej całego mieszkania na licytacji komorniczej wynosi 183 tys. zł, ale między województwami różnica sięga 2,7 raza: od 130 tys. zł w województwie opolskim do 351 tys. zł w mazowieckim. Policzyliśmy 1 313 licytacji z ostatnich trzech miesięcy.

Stan na 27 października 2026. Licytacje komornicze mieszkań rozpoczęte od 4 sierpnia do 26 października 2026. Bieżące liczby, odświeżane codziennie, pokazuje Barometr licytacji.

Najważniejsze liczby

• Mediana ceny wywoławczej: 183 tys. zł. Środkowa połowa licytacji startuje między 112 tys. zł a 273 tys. zł.
• 20,4% licytacji zaczyna się poniżej 100 tys. zł, a tylko 7,8% od 500 tys. zł.
• Najtaniej jest w województwach opolskim, zachodniopomorskim i kujawsko-pomorskim (mediany 130–145 tys. zł), najdrożej w łódzkim, małopolskim i mazowieckim (223–351 tys. zł).
• Dużą część różnicy robią największe miasta: w województwie mazowieckim mediana po wyłączeniu największego miasta (Warszawa) spada z 351 tys. zł do 218 tys. zł.
• 30,5% licytacji to drugie terminy, a 74,7% odbywa się online.

Ceny wywoławcze w województwach

Tabela pokazuje medianę ceny wywoławczej całego mieszkania — osobno dla wszystkich licytacji i tylko dla pierwszych terminów — oraz medianę sumy oszacowania, czyli wyceny, od której liczy się cenę wywoławczą (jak czytać opis i oszacowanie). Województwa są posortowane od najtańszego. Przy mniej niż 20 licytacjach nie podajemy mediany, bo byłaby przypadkowa.

W nawiasie liczba pierwszych licytacji, z których policzono medianę (pokazujemy ją od 20). „Druga licytacja" to odsetek licytacji, w których cena wywoławcza wynosi 2/3 sumy oszacowania; „Online" — odsetek e-licytacji. Bez mediany: podkarpackie (18 licytacji).

Pięć najtańszych województw — opolskie, zachodniopomorskie, kujawsko-pomorskie, lubuskie i warmińsko-mazurskie — ma mediany od 130 tys. zł do 151 tys. zł. Trzy najdroższe — łódzkie, małopolskie i mazowieckie — wyraźnie się wyróżniają, a różnica między skrajnymi (mazowieckie i opolskie) wynosi 2,7 raza. Jeśli wolisz porównać oferty z jednego regionu, każdą nazwę w tabeli możesz kliknąć — prowadzi do aktualnych licytacji w województwie.

Dlaczego duże miasta tak podnoszą medianę

W niektórych województwach jedno miasto waży tyle, że ustala medianę. W województwie mazowieckim 74 z 160 licytacji dotyczy miasta Warszawa; po jego wyłączeniu mediana spada z 351 tys. zł do 218 tys. zł (zostaje 86 licytacji). Podobnie, choć słabiej, jest w województwach zachodniopomorskim (Szczecin: 144 → 112 tys. zł), małopolskim (Kraków: 323 → 257 tys. zł) i kujawsko-pomorskim (Włocławek: 145 → 119 tys. zł).

Poniżej miasta z co najmniej 12 licytacjami całych mieszkań w badanym okresie. Najdrożej jest w miastach: Wrocław (514 tys. zł), Warszawa (505 tys. zł) i Kraków (505 tys. zł); najtaniej: Częstochowa (132 tys. zł), Elbląg (153 tys. zł) i Włocławek (180 tys. zł).

Dzielnice największych miast zapisywane przez łącznik (np. „Warszawa-Wesoła") są policzone razem z miastem. Przy kilkunastu licytacjach mediana miasta może się wyraźnie zmienić po jednym–dwóch ogłoszeniach, więc czytaj ją jako rząd wielkości.

Od jakich cen zaczynają się licytacje

Rozkład cen wywoławczych pokazuje, jak szeroki jest wybór: od lokali startujących poniżej 100 tys. zł po takie, których cena wywoławcza przekracza pół miliona.

Najczęstszy jest przedział 100–200 tys. zł (36%). Nisko wyglądająca cena wywoławcza nie świadczy jeszcze o okazji: o tym, ile faktycznie kosztuje zakup, decydują stan prawny i techniczny lokalu oraz koszty dodatkowe — sprawdź listę kontrolną przed licytacją i wszystkie opłaty.

Cena wywoławcza to nie cena rynkowa

Trzy zastrzeżenia, bez których te liczby łatwo źle odczytać.

1. To cena startowa, nie sprzedaży. Mamy ceny, od których licytacje się zaczynają, nie mamy cen, za które mieszkania zostały przybite. Licytacja może zakończyć się wyższą ceną, a może nie zakończyć się sprzedażą w ogóle.

2. Cena wywoławcza jest ułamkiem wyceny. W pierwszej licytacji wynosi 3/4 sumy oszacowania, w drugiej 2/3 (art. 965 i 983 k.p.c.; pierwsza i druga licytacja). W naszym zestawieniu mediana ceny wywoławczej to 183 tys. zł, a mediana sumy oszacowania 253 tys. zł — typowa cena startowa to 72% wyceny. Dlatego w tabeli jest osobna kolumna z samymi pierwszymi licytacjami, w których cena wywoławcza zawsze wynosi 3/4 wyceny: pozwala porównać województwa bez wpływu drugich terminów.

3. Nie wiemy, o ile taniej niż na rynku. Do takiego porównania potrzebna jest cena za metr kwadratowy, a prawie żadne ogłoszenie nie podaje metrażu: robi to 4 z 862 aktualnych ofert mieszkań komorniczych. Dlatego nie porównujemy z cenami rynkowymi i nie podajemy zł/m². Takie porównanie trzeba zrobić dla konkretnego mieszkania — z cenami podobnych lokali w tej samej okolicy.

Druga licytacja zależy od regionu

Najrzadziej do drugiego terminu dochodzi w województwach małopolskim (13%) i mazowieckim (23%), najczęściej w zachodniopomorskim (35%). W pozostałych województwach odsetek mieści się między 28% a 35%. Drugi termin oznacza tylko tyle, że pierwszy nie zakończył się sprzedażą; nie widzimy dlaczego (brak chętnych, wycofanie licytacji, spłata długu), więc nie wyciągamy stąd wniosków o popycie.

Licytacje online i stacjonarne

Udział e-licytacji waha się od 39% w województwie opolskim do 91% w pomorskim. Tam, gdzie jest niski, więcej licytacji odbywa się stacjonarnie, czyli trzeba na nie stawić się osobiście. Przyczyn nie badaliśmy. Jeśli nie brałeś udziału w licytacji online, zobacz e-licytację krok po kroku, a terminy wpłaty rękojmi sprawdź w poradniku o wadium i rękojmi.

Jak liczyliśmy i czego te liczby nie mówią

• Zakres. Licytacje komornicze mieszkań (kategoria „mieszkania" w portalu licytacji komorniczych), których termin rozpoczęcia wypadł w okresie od 4 sierpnia do 26 października 2026, zakończone i trwające. Razem 1 876. Archiwum zakończonych licytacji prowadzimy od 9 lipca 2026.
• Co wyłączyliśmy. 235 licytacji udziałów w lokalach (15,2% licytacji o znanym statusie), bo cena udziału to ułamek ceny lokalu (udział w nieruchomości); 328 licytacji sprzed wprowadzenia rozpoznawania udziałów, o których nie wiemy, czy dotyczą całego lokalu; licytacje skarbowe, prowadzone przez urzędy skarbowe, które są osobną pulą. Zostało 1 313.
• Licytacje, nie mieszkania. To samo mieszkanie, które nie sprzedało się w pierwszym terminie, wraca w drugim i jest policzone dwa razy — dlatego osobna kolumna z samymi pierwszymi licytacjami (912 z 1 313).
• Mediany, nie średnie. Jedno mieszkanie za 3,9 mln zł przy medianie 183 tys. zł zepsułoby średnią. „Środkowa połowa" to wartości od 25. do 75. centyla. Mediany województw podajemy od 20 licytacji, ale i przy kilkudziesięciu czytaj je jako rząd wielkości, nie dokładną cenę.
• Kategoria z portalu. Mieszkanie, które komornik zapisał w innej kategorii niż „mieszkania", mogło nie wejść do liczenia.
• Krótki okres. Trzy miesiące wystarczą na porównanie regionów, ale nie na wnioski o sezonowości ani o zmianach cen w czasie.

Źródłem są obwieszczenia o licytacjach nieruchomości publikowane na portalu licytacji komorniczych (licytacje.komornik.pl), zebrane i przeliczone przez mapalicytacji.pl. Liczby z tego raportu można cytować ze wskazaniem źródła i adresu tej strony; zestawienie dla wybranego regionu przygotujemy na prośbę przez formularz kontaktowy.

Co z tego wynika, jeśli szukasz mieszkania

• Porównuj w obrębie miasta, nie kraju. Mediana krajowa niewiele mówi o konkretnej ofercie. Aktualne mieszkania z licytacji znajdziesz na stronie mieszkań, a w tabeli wyżej każde miasto prowadzi do jego strony.
• Zestaw cenę wywoławczą z sumą oszacowania i z cenami z okolicy. To różnica między nimi, a nie sama cena startowa, mówi, czy oferta jest interesująca.
• Policz pełny koszt. Rękojmia, opłaty i ewentualny remont dochodzą do ceny — pomoże kalkulator licytacji.
• Sprawdź, czy to cały lokal. 15,2% licytacji mieszkań to udziały, a ich cena to ułamek wartości lokalu.

Najczęstsze pytania

Stan prawny: przepisy kodeksu postępowania cywilnego przywołane w tekście porównaliśmy z tekstem jednolitym (Dz.U. 2026 poz. 468) 22.09.2026 r. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną.

Czytaj dalej

• Pierwsza i druga licytacja — co się dzieje, gdy nikt nie kupi
• Opis i oszacowanie — skąd bierze się cena i jak ją czytać
• Ile naprawdę kosztuje zakup na licytacji — wszystkie opłaty
• Jak sprawdzić nieruchomość przed licytacją — lista kontrolna
• Udział w nieruchomości na licytacji — okazja czy pułapka
• Wszystkie poradniki — jak kupić nieruchomość z licytacji, od skarbówki, gminy, KOWR albo syndyka

Przeglądaj aktualne licytacje na mapie →