Ceny ziemi rolnej z przetargów KOWR według województw — raport z 839 działek

Mediana ceny wywoławczej hektara ziemi rolnej w przetargach KOWR wynosi 49 tys. zł/ha, a połowa działek startuje między 38 a 72 tys. zł/ha. Między województwami mediana waha się od 30 tys. zł/ha w województwie pomorskim do 77 tys. zł/ha w małopolskim. Policzyliśmy 839 działek z ogłoszeń zebranych do 23 października 2026.

Stan na 23 października 2026. Ogłoszenia sprzedaży nieruchomości rolnych z portalu KOWR zebrane przez nasz serwis; aktualne oferty znajdziesz na stronie grunty KOWR — sprzedaż i dzierżawa, a zasady przetargów opisuje poradnik o przetargach KOWR.

Najważniejsze liczby

Mediana ceny wywoławczej: 49 tys. zł/ha. Środkowa połowa działek startuje między 38 a 72 tys. zł/ha.
Najtaniej jest w województwach pomorskim, lubelskim i mazowieckim (mediany 30–42 tys. zł/ha), najdrożej w małopolskim, wielkopolskim i opolskim (69–77 tys. zł/ha, ale z 20–22 działek na województwo).
11,4% działek zaczyna się powyżej 150 tys. zł/ha, czyli ponad 3 razy więcej niż wynosi mediana.
Z 1 573 działek rolnych w ogłoszeniach 645 (41%) ma mniej niż 0,3 ha: w dużej części są to bardzo małe działki.
45,7% działek wraca w kolejnym przetargu, ale tylko 21,8% kolejnych przetargów ma niższą cenę wywoławczą (mediana obniżki: 14,3%).

Cena wywoławcza hektara w województwach

Tabela pokazuje medianę ceny wywoławczej za hektar, środkową połowę działek (od 25. do 75. centyla) oraz — osobno — medianę samych działek od 1 ha, bo skład wielkościowy działek różni się między regionami (dalej o wielkości działki). Województwa są posortowane od najtańszego. Przy mniej niż 20 działkach nie podajemy mediany, bo byłaby przypadkowa.

Województwo	Działek	Cena wywoławcza, mediana (tys. zł/ha)	Środkowa połowa (tys. zł/ha)	Mediana, działki od 1 ha (tys. zł/ha)	Powyżej 150 tys. zł/ha
pomorskie	20	30	25–46	—	0%
lubelskie	148	37	28–44	36 (56)	5%
mazowieckie	51	42	38–56	—	4%
zachodniopomorskie	123	46	34–72	41 (52)	9%
dolnośląskie	39	49	41–58	47 (28)	10%
świętokrzyskie	84	50	39–61	—	8%
podlaskie	84	53	43–76	46 (29)	12%
warmińsko-mazurskie	86	57	40–123	45 (31)	26%
podkarpackie	25	57	49–84	—	12%
kujawsko-pomorskie	27	57	41–68	—	0%
lubuskie	49	58	48–293	56 (20)	35%
łódzkie	26	59	45–147	—	27%
opolskie	21	69	52–91	—	0%
wielkopolskie	22	71	49–103	—	9%
małopolskie	20	77	61–101	—	15%
śląskie	14	—	—	—	—
Cała Polska	839	49	38–72	—	11%

W nawiasie liczba działek od 1 ha, z których policzono medianę (pokazujemy ją od 20). „Środkowa połowa" to zakres, w którym mieści się połowa działek. Bez mediany: śląskie (14 działek).

Najtańsza w naszym zestawieniu jest ziemia w województwie pomorskim (30 tys. zł/ha), najdroższa w małopolskim (77 tys. zł/ha) — różnica 2,5 raza. Największe próby mają lubelskie (148 działek, mediana 37 tys. zł/ha), zachodniopomorskie (123 działki, mediana 46 tys. zł/ha) i warmińsko-mazurskie (86 działek, mediana 57 tys. zł/ha). Mediany z mniej niż 40 działek (pomorskie, dolnośląskie, podkarpackie, kujawsko-pomorskie, łódzkie, opolskie, wielkopolskie i małopolskie) traktuj jako rząd wielkości: kilka ogłoszeń więcej lub mniej potrafi je wyraźnie przesunąć.

Skład wielkościowy też wpływa na ranking. Dla województw, w których jest co najmniej 20 działek od 1 ha, mediana samych większych działek wynosi: lubelskie 36 tys. zł/ha (wszystkie działki: 37), zachodniopomorskie 41 tys. zł/ha (wszystkie działki: 46), warmińsko-mazurskie 45 tys. zł/ha (wszystkie działki: 57), podlaskie 46 tys. zł/ha (wszystkie działki: 53), dolnośląskie 47 tys. zł/ha (wszystkie działki: 49) i lubuskie 56 tys. zł/ha (wszystkie działki: 58).

W województwach lubuskim (35%), łódzkim (27%) i warmińsko-mazurskim (26%) co najmniej jedna czwarta działek zaczyna się powyżej 150 tys. zł/ha, więc sama mediana nie opisuje całej oferty (stąd szeroka środkowa połowa w tabeli). Przyczyn nie badaliśmy; ogłoszenia KOWR nie podają ich w postaci, którą moglibyśmy policzyć.

Wielkość działki a cena za hektar

Cena za hektar zależy też od powierzchni działki, choć nie w prosty sposób. Wśród 839 działek najdrożej wycenia się klasę 0,3–0,5 ha (mediana 56 tys. zł/ha), najtaniej klasę 1–2 ha (43 tys. zł/ha).

Powierzchnia działki	Działek	Cena wywoławcza, mediana (tys. zł/ha)	Środkowa połowa (tys. zł/ha)	Powyżej 150 tys. zł/ha
0,3–0,5 ha	249	56	41–126	23%
0,5–1 ha	284	49	38–70	10%
1–2 ha	208	43	35–54	1%
2–5 ha	61	43	35–80	8%
od 5 ha	37	56	47–69	14%

Różnicę widać przede wszystkim w „ogonie": w klasie 0,3–0,5 ha 23% działek zaczyna się powyżej 150 tys. zł/ha, a w klasie 1–2 ha — 1%. Najdroższa działka w zestawieniu ma cenę wywoławczą 1 354 771 zł za hektar, czyli 28 razy więcej niż mediana. Takie ceny trafiają się w grupie „ziemia rolna" i bardzo przesuwałyby średnią — dlatego podajemy mediany i środkowe połowy, a nie średnie.

Wielkość działek ma też znaczenie dla kupującego: poniżej 0,3 ha mieści się 41% działek rolnych w ogłoszeniach, a wśród wyjątków od ustawowego wstrzymania sprzedaży gruntów Zasobu są grunty rolne do 5 ha (szczegóły w poradniku). Dużych gruntów jest w tej puli niewiele: w naszym zestawieniu działek od 5 ha jest 37 na 839.

Co się dzieje z ceną, gdy przetarg się nie udaje

Ta sama działka, która nie znalazła nabywcy, wraca w kolejnym przetargu pod nowym numerem ogłoszenia — dlatego liczymy działki, a nie ogłoszenia. Wśród 650 działek, których pierwsze ogłoszenie zakończyło się co najmniej 30 dni przed stanem danych, 297 (45,7%) pojawiło się w kolejnym przetargu. Łącznie widzimy 386 przypadków, w których działka była ogłoszona ponownie:

bez zmiany ceny wywoławczej: 293 (75,9%),
z niższą ceną: 84 (21,8%),
z wyższą ceną: 9 (2,3%).

Gdy cena spadała, mediana obniżki wynosiła 14,3%, a połowa obniżek mieściła się między 11% a 20%. Najczęściej było to ok. 10% (29 razy), ok. 20% (25 razy) i ok. 15% (16 razy); największa obniżka to 40%. Ustawa dopuszcza obniżenie ceny wywoławczej w kolejnym przetargu, ale nie niżej niż do połowy ceny z art. 30 (art. 29 ust. 3a; cena wywoławcza w poradniku).

Z 839 działek 523 pojawiło się w ogłoszeniach tylko raz, 253 dwa razy, 56 trzy razy, a 7 cztery razy lub więcej. Czytaj to jako przybliżenie: archiwum prowadzimy od lipca 2026, więc działka widoczna raz mogła być ogłaszana wcześniej albo zostać ogłoszona ponownie po stanie danych. Powtórne ogłoszenie nie mówi, dlaczego poprzedni przetarg nie zakończył się sprzedażą: nie widzimy jego wyniku, a tryb przetargu (ograniczony dla rolników albo otwarty) znamy tylko dla części ogłoszeń — nie wyciągamy stąd wniosków o popycie.

Cena wywoławcza to nie cena rynkowa

Trzy zastrzeżenia, bez których te liczby łatwo źle odczytać.

1. To cena startowa, nie sprzedaży. Mamy ceny, od których przetargi się zaczynają, nie mamy cen, za które działki zostały sprzedane. Cena nieruchomości Zasobu nie może być niższa niż jej wartość określona według zasad gospodarki nieruchomościami (art. 30 ust. 1; dla gruntów rolnych można ją też ustalić według stawek szacunkowych hektara i ceny żyta — ust. 2), więc cena wywoławcza opiera się na wycenie, a nie na tym, ile ktoś zapłaci. Wynik przetargu może być wyższy, a przetarg może nie zakończyć się sprzedażą.

2. Nie znamy klas gruntów. O cenie hektara decyduje klasa bonitacyjna i rodzaj użytku, a w opisach działek spotykamy zarówno grunty orne, jak i łąki oraz pastwiska. Dla porównania, według GUS w 2024 r. przeciętna cena 1 ha gruntów ornych w obrocie prywatnym wynosiła 69,4 tys. zł: dla gruntów dobrych (klasy I, II, IIIa) 83,0 tys. zł, średnich (IIIb, IV) 71,4 tys. zł, słabych (V, VI) 52,7 tys. zł, a 1 ha łąki trwałej 46,1 tys. zł (GUS, Urząd Statystyczny w Białymstoku, 7 marca 2025). Tych liczb nie zestawiamy z naszymi medianami: GUS opisuje transakcje na rynku prywatnym, my — ceny wywoławcze państwowych działek, z innym składem klas, powierzchni i położenia. Nie twierdzimy więc, że ziemia z KOWR jest tańsza albo droższa od rynkowej.

3. Mediana nie opisuje konkretnej działki. Rozstęp cen jest szeroki — od 7 tys. zł/ha do 1,4 mln zł za hektar — a o wartości działki decydują klasa gruntu, dojazd, kształt i stan prawny. Konkretną ofertę trzeba porównać z cenami podobnych gruntów w tej samej gminie.

Jak liczyliśmy i czego te liczby nie mówią

Zakres. Ogłoszenia sprzedaży nieruchomości z portalu KOWR (nieruchomoscikowr.gov.pl): ogłoszenia zakończone od 29 lipca 2026 (tak daleko sięga nasze archiwum) i oferty aktualne na 23 października 2026. Razem 4 047 ogłoszeń, które opisują 2 663 nieruchomości, w tym 1 573 rolnych (typ „rolna" według portalu).
Działka, nie ogłoszenie. Działkę rozpoznajemy po województwie, gminie, obrębie, numerze działki i powierzchni (a gdy brak numeru — po numerze sprawy i powierzchni). Cenę bierzemy z pierwszego ogłoszenia działki, jakie mamy; nie musi to być pierwszy przetarg w jej historii.
Co wyłączyliśmy. 59 sprzedaży udziałów (cena ułamka działki), 29 nieruchomości zabudowanych (cena zawiera budynek) i 645 działek poniżej 0,3 ha: przy tak małych działkach cena za hektar nie mówi o cenie ziemi (mediana w tej grupie to 76 tys. zł/ha). Do tego 1 działka bez wiarygodnej ceny (poniżej 1 000 zł, czyli oczywisty błąd odczytu ogłoszenia). Zostało 839.
Mediany, nie średnie. „Środkowa połowa" to wartości od 25. do 75. centyla. Mediany województw podajemy od 20 działek, ale i przy kilkudziesięciu czytaj je jako rząd wielkości.
Bez klas bonitacyjnych i użytków. Nie mamy ich w postaci pola, więc nie rozdzielamy gruntów ornych, łąk i pastwisk.
Krótki okres. Kilka miesięcy wystarcza na porównanie regionów, ale nie na wnioski o sezonowości ani o zmianach cen w czasie.

Źródłem są ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości rolnych publikowane przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, zebrane i przeliczone przez mapalicytacji.pl. Liczby z tego raportu można cytować ze wskazaniem źródła i adresu tej strony; zestawienie dla wybranego regionu przygotujemy na prośbę przez formularz kontaktowy.

Co z tego wynika, jeśli rozważasz ziemię z przetargu KOWR

Porównuj w obrębie gminy, nie kraju. Mediana krajowa niewiele mówi o konkretnej działce; aktualne oferty z mapą i obrysem działek znajdziesz na stronie grunty KOWR.
Sprawdź, czy możesz wystartować. Nieruchomości rolne od 1 ha sprzedaje się w pierwszej kolejności w przetargu ograniczonym, w którym uczestniczyć mogą tylko podmioty wskazane w ustawie — zobacz poradnik o przetargach KOWR.
Nie licz z góry na obniżkę. Tylko 21,8% kolejnych przetargów miało niższą cenę wywoławczą.
Pamiętaj o zobowiązaniach po zakupie. Przy zakupie w przetargu ograniczonym umowa zawiera m.in. zakaz przeniesienia własności przez 15 lat i karę 40% ceny za jego naruszenie — szczegóły i wyjątki są w poradniku.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje hektar ziemi rolnej z przetargu KOWR?

Mediana ceny wywoławczej w naszym zestawieniu to 49 tys. zł/ha; połowa działek startuje między 38 a 72 tys. zł/ha. To cena początkowa przetargu, a nie cena, za którą działka została sprzedana — tej nie znamy. Cena zależy przede wszystkim od klasy gruntu, położenia i wielkości działki.

W którym województwie ziemia z przetargów KOWR jest najtańsza?

W naszym zestawieniu w województwie pomorskim (mediana 30 tys. zł/ha, 20 działek), dalej w lubelskim (37 tys. zł/ha, 148 działek) i mazowieckim (42 tys. zł/ha, 51 działek). Najdrożej jest w małopolskim (77 tys. zł/ha, 20 działek). Przy kilkudziesięciu działkach czytaj te liczby jako rząd wielkości.

Czy cena wywoławcza KOWR spada w kolejnych przetargach?

Rzadko. W 75,9% kolejnych przetargów tej samej działki cena wywoławcza nie zmieniła się, w 21,8% była niższa (mediana obniżki 14,3%), a w 2,3% wyższa. Ustawa pozwala obniżyć cenę najwyżej do połowy ceny z art. 30 (art. 29 ust. 3a ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa).

Czy ziemia z przetargów KOWR jest tańsza od rynkowej?

Tego nie rozstrzygamy. Mamy ceny wywoławcze, nie ceny transakcyjne, i nie znamy klas gruntów, od których cena hektara zależy najbardziej. GUS podaje, że w 2024 r. przeciętna cena 1 ha gruntów ornych w obrocie prywatnym wynosiła 69,4 tys. zł, ale to inna miara, policzona dla innych gruntów.

Stan prawny: przepisy kodeksu postępowania cywilnego przywołane w tekście porównaliśmy z tekstem jednolitym (Dz.U. 2026 poz. 468) 22.09.2026 r. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną.

Raport ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani inwestycyjnej. Wiążące warunki konkretnej licytacji zawiera wyłącznie obwieszczenie organu egzekucyjnego.

Czytaj dalej

Przeglądaj aktualne licytacje na mapie →