Słownik pojęć: licytacja, przetarg, rękojmia, wadium — wyjaśnienia od A do Z

Cena wywołania czy wywoławcza? Przybicie czy przysądzenie? Krótkie definicje pojęć z licytacji komorniczych i skarbowych, przetargów gmin i KOWR oraz sprzedaży od syndyka.

Polskie przepisy o sprzedaży nieruchomości mają własne słownictwo — i to różne w zależności od tego, kto sprzedaje. Poniżej znajdziesz krótkie definicje najczęstszych pojęć z naszych poradników, z podaniem przepisu i odnośnikiem do dłuższego omówienia. Pojęcia są ułożone alfabetycznie.

aukcja · cena wywołania · cena wywoławcza · dożywocie · e-licytacja · egzekucja · hipoteka · komornik · konkurs ofert · księga wieczysta · licytacja · masa upadłości · moratorium na sprzedaż Zasobu · nabycie pierwotne · obwieszczenie · operat szacunkowy · opis i oszacowanie · pierwokup KOWR · pierwszeństwo w nabyciu · postąpienie · przejęcie przez wierzyciela · przetarg · przybicie · przysądzenie i przyznanie własności · rękojmia · rokowania · sędzia-komisarz · służebność · suma oszacowania · syndyk · udział w nieruchomości · umorzenie egzekucji · wadium · wykaz nieruchomości · Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa

Aukcja

Obok przetargu — sposób sprzedaży mienia upadłego przewidziany w art. 320 Prawa upadłościowego. Warunki zatwierdza sędzia-komisarz, a prowadzi ją syndyk. Zob. zakup od syndyka.

Cena wywołania

Termin z kodeksu postępowania cywilnego: najniższa suma, za którą można nabyć nieruchomość na licytacji komorniczej. W pierwszej licytacji to trzy czwarte sumy oszacowania (art. 965 k.p.c.), w drugiej — dwie trzecie (art. 983). Zob. pierwsza i druga licytacja.

Cena wywoławcza

Termin używany w licytacji skarbowej i w przetargach: cena, od której zaczyna się przetarg. W licytacji skarbowej to 3/4, 70% albo 65% oszacowanej wartości (art. 111e, 111i, 111j u.p.e.a.), w przetargu gminnym w pierwszym przetargu — nie mniej niż wartość nieruchomości (art. 67 ust. 2 pkt 1 u.g.n.).

Dożywocie

Umowa o dożywocie (art. 908 k.c.): właściciel przenosi własność nieruchomości na nabywcę, a ten zobowiązuje się zapewnić mu dożywotnie utrzymanie, np. prawo mieszkania w niej. Prawa dożywotnika po licytacji albo zakupie od syndyka mogą zostać utrzymane w mocy — m.in. gdy mają pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami albo nieruchomość nie jest hipoteką obciążona (art. 112c § 3 u.p.e.a.; art. 313 ust. 3 Prawa upadłościowego). Zob. służebności i dożywocie.

E-licytacja

Licytacja przez internet. Komornicza odbywa się w systemie teleinformatycznym (art. 986⁴ k.p.c.; serwis e-licytacje.komornik.pl) i trwa 7 dni, z wydłużaniem o 5 minut po postąpieniach zgłoszonych w ostatnich 5 minutach (art. 986⁷ k.p.c.; e-licytacja krok po kroku). Skarbowa — w Portalu eLicytacje KAS (art. 110wa u.p.e.a., licytacja skarbowa).

Egzekucja

Przymusowe wyegzekwowanie należności. Sądowa prowadzi komornik według k.p.c., administracyjna — organ egzekucyjny, np. naczelnik urzędu skarbowego, według ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (u.p.e.a.).

Hipoteka

Prawo zabezpieczające wierzytelność, wpisane w dziale IV księgi wieczystej. Po licytacji komorniczej i skarbowej oraz po zakupie od syndyka co do zasady wygasa, a wierzyciel zaspokaja się z ceny (art. 112c § 1 u.p.e.a.; art. 313 ust. 2 Prawa upadłościowego). Zob. hipoteki i obciążenia.

Komornik sądowy i komornik skarbowy

Komornik sądowy prowadzi egzekucję według k.p.c.; po uprawomocnieniu się przybicia wzywa nabywcę do zapłaty ceny (art. 967 k.p.c.). Komornikiem skarbowym nazywa się w u.p.e.a. kierownika komórki egzekucyjnej urzędu skarbowego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja ustna (art. 111c § 1).

Konkurs ofert

Nazwa przetargu ofert pisemnych, którym KOWR może sprzedawać nieruchomości rolne (art. 29 ust. 3 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa). W ogłoszeniach syndyków i spółek słowo bywa używane szerzej — liczą się warunki ogłoszenia. Zob. przetargi KOWR.

Księga wieczysta

Rejestr stanu prawnego nieruchomości. Bezpłatnie przejrzysz ją na ekw.ms.gov.pl: w dziale III są m.in. roszczenia i służebności, w dziale IV hipoteki. Zob. jak sprawdzić nieruchomość przed licytacją.

Licytacja

W egzekucji — publiczna sprzedaż zajętej nieruchomości, komornicza albo skarbowa; cenę startową wyznacza ustawa jako część sumy oszacowania. Słowem „licytacja" ustawa o Zasobie nazywa też publiczny przetarg ustny KOWR (art. 29 ust. 2). Zob. licytacja, przetarg, aukcja — różnice.

Masa upadłości

Majątek upadłego, który syndyk sprzedaje, aby spłacić wierzycieli. Sprzedaż nieruchomości z masy ma skutki sprzedaży egzekucyjnej (art. 313 Prawa upadłościowego).

Moratorium na sprzedaż Zasobu

Ustawa z 2016 r. wstrzymująca sprzedaż nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Od 30 kwietnia 2026 r. okres wstrzymania wynosi 20 lat liczonych od wejścia ustawy w życie (30 kwietnia 2016 r.), czyli do 2036 r. — z wyjątkami, m.in. dla gruntów rolnych do 5 ha. Zob. przetargi KOWR.

Nabycie pierwotne

W doktrynie: nabycie własności nie od poprzedniego właściciela, lecz z mocy orzeczenia. W egzekucji sądowej prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę (art. 999 k.p.c.), a prawa ciążące na nieruchomości co do zasady wygasają (art. 1000). Zob. przybicie i przysądzenie własności.

Obwieszczenie o licytacji

Dokument organu egzekucyjnego z opisem nieruchomości, numerem księgi wieczystej, sumą oszacowania, ceną wywołania, terminem i miejscem licytacji oraz warunkami udziału. Jest wiążący — dlatego przy każdej ofercie linkujemy do oryginału.

Operat szacunkowy

Wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie komornika; podstawa sumy oszacowania. Zob. opis i oszacowanie.

Opis i oszacowanie

Czynność komornika, w której opisuje się nieruchomość, a rzeczoznawca ją wycenia. Nieruchomości na tym etapie pokazujemy w sekcji przed licytacją — bez ceny wywołania i terminu licytacji.

Pierwokup KOWR

Prawo Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa do kupienia, na rzecz Skarbu Państwa, nieruchomości odsprzedawanej przez nabywcę w ciągu 5 lat od nabycia jej od KOWR (art. 29 ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa).

Pierwszeństwo w nabyciu

Prawo kupienia nieruchomości przed uczestnikami przetargu. W sprzedaży gminnej mają je m.in. najemca lokalu mieszkalnego (najem na czas nieoznaczony) i poprzedni właściciel pozbawiony własności przed 5 grudnia 1990 r. (art. 34 ust. 1 u.g.n.); w KOWR m.in. dzierżawca po co najmniej 3 latach dzierżawy (art. 29 ust. 1).

Postąpienie

Kwota, o którą licytant podnosi cenę. W licytacji komorniczej i skarbowej nie może być mniejsza niż 1% ceny wywołania, zaokrąglone wzwyż do pełnych złotych (art. 978 § 2 k.p.c.; art. 111f § 2 u.p.e.a.); w przetargu gminnym — 1% ceny wywoławczej, zaokrąglone w górę do pełnych dziesiątek złotych (§ 14 ust. 3 rozporządzenia). Wyliczysz je w kalkulatorze.

Przejęcie nieruchomości przez wierzyciela

Jeżeli nikt nie przystąpił do licytacji, wskazane w ustawie osoby mogą wnioskować o przejęcie nieruchomości na własność za cenę nie niższą niż ustawowy próg. W licytacji skarbowej mogą to zrobić wierzyciel egzekwujący lub hipoteczny (ale nie urząd skarbowy) oraz współwłaściciel — po drugiej licytacji za nie mniej niż 70%, po trzeciej — 65% wartości (art. 111i, 111j u.p.e.a.). W egzekucji komorniczej po drugiej licytacji bez nabywcy prawo przejęcia mają wierzyciel egzekwujący i hipoteczny oraz współwłaściciel, za cenę nie niższą niż 2/3 sumy oszacowania (art. 984 § 1 k.p.c.).

Przetarg

Konkurencyjny tryb wyboru nabywcy mienia, stosowany m.in. przez gminy, KOWR i syndyków. W przetargach gminnych występują cztery formy: ustny nieograniczony, ustny ograniczony, pisemny nieograniczony i pisemny ograniczony (art. 40 ust. 1 u.g.n.). Ustny ma na celu uzyskanie najwyższej ceny, pisemny — wybór najkorzystniejszej oferty; ograniczony oznacza, że startować mogą tylko osoby spełniające warunki z ogłoszenia. Zob. przetarg gminny.

Przybicie

Postanowienie wskazujące licytanta, który zaoferował najwyższą cenę, jako nabywcę. Po jego uprawomocnieniu się wzywa się nabywcę do zapłaty ceny (w komorniczej: art. 967 k.p.c.); w licytacji skarbowej postanowienie ma stać się ostateczne (art. 111m i 112 § 1 u.p.e.a.). Zob. przybicie i przysądzenie.

Przysądzenie i przyznanie własności

Przysądzenie własności to postanowienie sądu w egzekucji komorniczej, które przenosi własność na nabywcę i jest podstawą wpisu do księgi wieczystej. Odpowiednikiem w egzekucji administracyjnej jest postanowienie o przyznaniu własności (art. 112b u.p.e.a.).

Rękojmia

Zabezpieczenie w licytacji komorniczej: jedna dziesiąta sumy oszacowania, składana najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg (art. 962 k.p.c.); w licytacji elektronicznej — najpóźniej na 2 dni robocze przed rozpoczęciem przetargu (art. 986⁵). Osoba z ujawnionym w opisie i oszacowaniu prawem do nieruchomości nie składa rękojmi, jeżeli spełnia warunki art. 964 § 1; w przypadkach z § 2 rękojmię obniża się w określonej tam wysokości. Wygrywającemu zalicza się ją na poczet ceny, pozostałym zwraca. W licytacji skarbowej analogiczne zabezpieczenie nazywa się wadium. Zob. wadium i rękojmia.

Rokowania

Sprzedaż nieruchomości przez gminę po drugim przetargu zakończonym wynikiem negatywnym; cena w rokowaniach nie może być niższa niż 40% wartości nieruchomości (art. 39 ust. 2 i art. 67 ust. 2 pkt 4 u.g.n.).

Sędzia-komisarz

Sędzia nadzorujący postępowanie upadłościowe. Zatwierdza warunki przetargu lub aukcji oraz wybór oferenta (art. 320 Prawa upadłościowego).

Służebność

Obciążenie nieruchomości na rzecz innej nieruchomości albo osoby. Niektóre służebności zostają w mocy po sprzedaży w egzekucji i w upadłości — m.in. służebność drogi koniecznej i przesyłu (art. 313 ust. 3 Prawa upadłościowego; art. 112c § 2 pkt 2 u.p.e.a.). Zob. służebności i dożywocie.

Suma oszacowania

Wartość nieruchomości ustalona w opisie i oszacowaniu. W egzekucji sądowej od niej liczy się cena wywołania i rękojmia; w egzekucji administracyjnej analogiczną rolę pełni oszacowana wartość (cena wywoławcza i wadium). Zob. opis i oszacowanie.

Syndyk

Osoba, która w postępowaniu upadłościowym zarządza masą upadłości i sprzedaje jej składniki pod nadzorem sędziego-komisarza.

Udział w nieruchomości

Ułamkowa część prawa własności, gdy nieruchomość należy do kilku osób (współwłasność w częściach ułamkowych, art. 195 i nast. k.c.), np. 1/2. Kupujący udział nie zyskuje wyłącznego władztwa nad całą nieruchomością. Zob. udział w nieruchomości — okazja czy pułapka.

Umorzenie egzekucji

Zakończenie postępowania bez sprzedaży. Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości, egzekucję komorniczą z nieruchomości umarza się, a nowa może się rozpocząć najwcześniej po 6 miesiącach od drugiej licytacji (art. 985 k.p.c.). W egzekucji administracyjnej, jeżeli po trzeciej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości, uchyla się zajęcie, a nowa egzekucja może być wszczęta najwcześniej po 12 miesiącach od uchylenia zajęcia (art. 111k u.p.e.a.).

Wadium

Kwota wpłacana, by przystąpić do licytacji lub przetargu. W licytacji skarbowej co do zasady 1/10 oszacowanej wartości (art. 111 § 1 u.p.e.a.; zwolnienia i obniżenia — § 5–6); w przetargu gminnym od 5% do 20% ceny wywoławczej (§ 4 ust. 2 rozporządzenia; zwolnienie — § 5); w przetargu KOWR i syndyka — według ogłoszenia. Zob. wadium i rękojmia.

Wykaz nieruchomości

Lista nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, poprzedzająca przetarg: wywieszana na 21 dni w urzędzie gminy (art. 35 ust. 1 u.g.n.), a w KOWR na 14 dni (art. 28 ust. 1). To jeszcze nie przetarg — nie ma w nim terminu, a cena jest planowana.

Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa

Mienie Skarbu Państwa wskazane w art. 1 i 2 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (m.in. nieruchomości rolne i mienie po zlikwidowanych państwowych przedsiębiorstwach gospodarki rolnej), przejęte w trybie tej ustawy, oraz mienie nabyte przez KOWR, z zastrzeżeniem art. 5 ust. 4 (art. 12). Zasobem dysponuje KOWR. Zob. przetargi KOWR.

Najczęstsze pytania

Czytaj dalej

• Licytacja, przetarg czy aukcja — czym różnią się sposoby sprzedaży nieruchomości z majątku publicznego
• Wadium i rękojmia na licytacji — ile, kiedy i jak wpłacić
• Pierwsza i druga licytacja — co się dzieje, gdy nikt nie kupi
• Wygrałeś licytację — co dalej. Przybicie i przysądzenie własności
• Przetarg na nieruchomość od gminy — jak kupić lokal lub działkę krok po kroku
• Wszystkie poradniki — jak kupić nieruchomość z licytacji, od skarbówki, gminy, KOWR albo syndyka

Przeglądaj aktualne licytacje na mapie →