O ile tańsze są mieszkania z licytacji? Ceny sprzedaży z aktów — raport z 233 transakcji

Mieszkania sprzedane w postępowaniu egzekucyjnym kosztowały za metr przeciętnie o 30% mniej niż podobne mieszkania sprzedane w tej samej okolicy na wolnym rynku. Tak wynika z 233 sprzedaży zapisanych w Rejestrze Cen Nieruchomości — to ceny zapłacone, a nie wywoławcze.

Stan na 12 listopada 2026. Sprzedaże mieszkań w postępowaniu egzekucyjnym z aktów i orzeczeń od 12 listopada 2024 do 18 września 2026, zapisane w Rejestrze Cen Nieruchomości. Porównanie konkretnej oferty z cenami w jej okolicy pokazujemy na stronach mieszkań z licytacji i przetargów gminnych.

Najważniejsze liczby

Mediana: −30%. Mieszkanie sprzedane w egzekucji kosztowało za metr przeciętnie o 30% mniej niż podobne mieszkania sprzedane w okolicy na wolnym rynku.
Połowa sprzedaży mieściła się między −46% a −18%.
69% sprzedaży (160 z 233) było tańszych o co najmniej 20%, a tylko 8 sprzedaży nie było tańszych od mediany okolicy.
W liczbach bezwzględnych: mediana ceny w egzekucji to 4 175 zł/m², a typowa mediana z okolicy 6 320 zł/m².
W 79 sprzedażach udokumentowanych orzeczeniem sądu, czyli po licytacji, różnica była większa: mediana −36%.

Dlaczego to nie to samo, co ceny wywoławcze

Ogłoszenia o licytacjach podają cenę wywołania i sumę oszacowania, ale nie mówią, za ile nieruchomość się sprzedała — wyników portal komorniczy nie publikuje. Dlatego nasz raport o cenach mieszkań z licytacji opisuje ceny początkowe. Ten bierze ceny zapłacone: Rejestr Cen Nieruchomości oznacza rodzaj transakcji, a jedną z wartości jest sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym.

Dla porównania: licytacja zaczyna się od 3/4 sumy oszacowania w pierwszym terminie (art. 965 k.p.c.) i od 2/3 w drugim (art. 983 k.p.c.), a więc 25% i 33% poniżej wyceny biegłego (pierwsza i druga licytacja).

Jak rozkładają się różnice

Cena za m² wobec mediany z okolicy	Sprzedaży	Udział
ponad 60% taniej	31	13%
40–60% taniej	46	20%
20–40% taniej	83	36%
mniej niż 20% taniej	65	28%
tak samo albo drożej	8	3%
Razem	233	100%

Najniższy przedział trzeba czytać ostrożnie. Cena o ponad 60% niższa od okolicy rzadko jest okazją — częściej oznacza lokal do kapitalnego remontu, zajęty przez lokatorów albo błąd w rejestrze.

Orzeczenie sądu a akt notarialny

Rejestr podaje, kto sporządził dokument. Po licytacji komorniczej własność przenosi postanowienie sądu o przysądzeniu własności; część sprzedaży oznaczonych jako egzekucyjne ma jednak za podstawę akt notarialny. Co dokładnie za nimi stoi, z rejestru nie wynika, więc pokazujemy obie grupy osobno.

Dokument	Sprzedaży	Mediana różnicy	Połowa sprzedaży między
orzeczenie sądu	79	−36%	−46% a −21%
akt notarialny	129	−28%	−46% a −18%

Województwa

Podajemy tylko województwa, w których rejestr ma co najmniej 20 sprzedaży z porównaniem. Brak województwa w tabeli nie znaczy, że licytacji tam nie było — znaczy, że starostwa nie oznaczyły ich w rejestrze albo było ich za mało.

Województwo	Sprzedaży	Mediana różnicy	Połowa sprzedaży między
śląskie	44	−32%	−45% a −21%
zachodniopomorskie	38	−28%	−53% a −19%
wielkopolskie	29	−28%	−46% a −18%
dolnośląskie	27	−42%	−54% a −21%
mazowieckie	23	−20%	−31% a −12%

Jak liczyliśmy i czego te liczby nie mówią

Zakres. Rejestr odnotował w tym okresie 567 sprzedaży mieszkań oznaczonych jako egzekucyjne, w 162 powiatach. To tylko część licytacji mieszkań w Polsce: nie każde starostwo wpisuje je z tym oznaczeniem. Zestawienia według miast nie robimy, bo nawet największe mają po kilkanaście–dwadzieścia kilka takich sprzedaży.
Co odpadło. 161 sprzedaży udziału w mieszkaniu, 134 rekordów bez ceny samego lokalu (rejestr ma wtedy tylko kwotę całej transakcji), 9 ze skrajną ceną za metr i 30, dla których w promieniu 3 km było mniej niż 5 porównywalnych sprzedaży. Zostało 233 z 81 powiatów.
Z czym porównujemy. Z medianą ceny za m² mieszkań sprzedanych w całości na wolnym rynku wtórnym, o powierzchni od 70% do 130% powierzchni danego lokalu, z aktów od 18 miesięcy przed tą sprzedażą. Promień to 500 m, a gdy sprzedaży jest mniej niż 10 — kolejno 1, 2 i 3 km; w 178 przypadkach wystarczyło 500 m.
Stan lokalu. Rejestr nie mówi, w jakim stanie było mieszkanie ani czy ktoś w nim mieszkał. Mieszkania z egzekucji kupuje się zwykle bez oględzin wnętrza i z ryzykiem, którego przy zwykłej sprzedaży nie ma — niższa cena jest w części zapłatą za to ryzyko, a nie czystą oszczędnością.
Koszty. Cena z rejestru to cena nabycia. Nie obejmuje podatku, opłat sądowych ani remontu (koszty zakupu na licytacji).

Źródło cen: Rejestr Cen Nieruchomości, Główny Urząd Geodezji i Kartografii (dane pobrane 12 listopada 2026), przeliczone przez mapalicytacji.pl. Liczby z tego raportu można cytować ze wskazaniem źródła i adresu tej strony.

Co z tego wynika, jeśli chcesz licytować

Typowa różnica to kilkadziesiąt procent, nie połowa ceny. Jeśli cena wywołania jest o ponad 60% niższa od cen w okolicy, sprawdź najpierw, czy przedmiotem nie jest udział i w jakim stanie jest lokal (jak sprawdzić nieruchomość).
Cena wywołania to początek. Przy kilku licytantach cena rośnie; dolną granicę wyznacza prawo, górnej nie ma.
Porównaj konkretną ofertę z jej okolicą. Na stronach mieszkań, dla których znamy metraż, pokazujemy medianę cen sprzedaży podobnych lokali w pobliżu i najbliższe transakcje.

Najczęstsze pytania

O ile tańsze są mieszkania z licytacji komorniczej?

W naszym zestawieniu, policzonym z 233 sprzedaży mieszkań w postępowaniu egzekucyjnym, cena za metr była przeciętnie o 30% niższa niż mediana podobnych mieszkań sprzedanych w okolicy na wolnym rynku; połowa mieściła się między −46% a −18%. To porównanie cen, a nie stanu lokali — rejestr go nie opisuje.

Czy zdarza się, że mieszkanie z licytacji sprzedaje się drożej niż rynkowe?

Rzadko: w 8 z 233 sprzedaży cena za metr była równa medianie z okolicy albo wyższa.

Skąd wiadomo, za ile sprzedano mieszkanie na licytacji?

Portal komorniczy nie publikuje wyników. Ceny pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości prowadzonego przez starostów i udostępnianego przez Główny Urząd Geodezji i Kartografii: rejestr oznacza rodzaj transakcji, a jedną z wartości jest sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym.

Czy to wszystkie licytacje mieszkań w Polsce?

Nie. Rejestr odnotował w tym okresie 567 takich sprzedaży w 162 powiatach, czyli tylko część. Po odrzuceniu udziałów i rekordów bez ceny samego lokalu do porównania weszło 233.

Stan prawny: przepisy kodeksu postępowania cywilnego przywołane w tekście porównaliśmy z tekstem jednolitym (Dz.U. 2026 poz. 468) 22.09.2026 r. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną.

Raport ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani inwestycyjnej. Wiążące warunki konkretnej licytacji zawiera wyłącznie obwieszczenie organu egzekucyjnego.

Czytaj dalej

Przeglądaj aktualne licytacje na mapie →